房地产开发成本计算

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1、WORD格式编辑整理一、建设项目投资估算固定资产投资：项目按拟建规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息：企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金：维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金建设项目总投资形成的资产分为：固定资产、无形资产、延递资产、流动资产二、房地产项目投资与总成本费用估算（一）概念1、开发项目投资特点：出售、出租、自主经营2、开发项目总投资（开发建设投资、经营资金）①开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。土地费用、前期工

2、程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等②经营资金：开发企业用于日常经营周转的资金3、开发产品成本：房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用用途角度分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本核算专业知识分享WORD格式编辑整理分为：开发直接费（土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）、开发间接费（管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）；开发成本、开发费用

3、进行同样的分类（二）房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算①土地使用权出让金，方式：拍卖、招标、协议②土地征用及拆迁安置补偿费，方式：货币补偿、产权调换③土地转让费：土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费④土地租用费：土地租用方向土地出租方支付的费用。置业投资中经常使用⑤土地投资折价：合作开发项目2、前期工程费①项目的规划、设计、可行性研究费用：一般来说，规划及设计费用占建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%--0.3%，水文、地质勘探为设计概算的0.5%左右②“三通一平”等土地开发费用，

4、一般为设计概算的0.35%3、基础设施建设费（红线内外工程费）：建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。其通常采用单位指标估算法来计算，粗略估算时，各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算4、建筑安装工程费：直接用于工程建设的总成本费用主要包括：建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）、室内装修工程费用等5、公共配套设施建设费：居住小区内为居民服务配套建设的各种费营业性的公共配套设施的建设费用（居委

5、会、幼儿园等）6、开发间接费：房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用（工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊销等）专业知识分享WORD格式编辑整理1、管理费用：房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动二发生的各项费用。包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险法、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等管理费用以项目投资或1-5项直接费用为基数，取3

6、%2、财务费用：企业为筹集资金而发生的各项费用包括：借款和债权的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费等。利息外的财务费用可按利息10%估算3、销售费用：在销售产品过程中发生的各项费用①广告宣传及市场推广费，约为销售收入的2%--3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）②销售代理费约为销售收入的1.5%--2%③其他销售费用约为销售收入的0.5%--1%以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%--6%4、其他费用包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费

7、、工程保险等一般约占投资额的2%--3%5、开发期间税费（根据当地有关法规标准估计）以广州为例，包括①配套设施建设费②固定资产投资方向调节税（免）③土地使用税④建筑工程质安监督费专业知识分享WORD格式编辑整理⑤供水/电增容费（已免增）⑥物业管理基金1、不可预见费以上述各项费用之和为基数，按3%--5%计算如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：2、运营费用（管理费用、销售费用等）3、修理费用一、房地产项目的收入、税金估算与资金筹措（一）经营收入测算1、租售计划：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款

8、方式等2、租售收入估算：主要包括：土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入①对于出租要注意空置期和空置率；②自营收入：房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入（二）税金估算1、经营税金及附加：房地产销售、出租与自