物业行业存在的问题及对策

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1、物业管理行业的现状及存在的问题和原因　　　　（一）最低工资上调、劳动合同法实施导致行业面临透支险境中国物业之窗，打造中国物业管理新媒体旗舰品牌从2006年开始，各物业管理服务企业已出现亏损。多年来我市最低工资标准一直持续高位调整，由2003年的600元调整到2007年的850元，5年间调整幅度超过40％；与此同时，我市CPI指数去年1－9月超过3.9％，10月高达5.6％，11月更超高6.9％，至今年3月达到7.6％的历史最高值；再者，新的《劳动合同法》实施以来，企业新增支付加班费等人工成本也在大

2、幅增加。由于物业管理是劳动密集型行业，人工成本变化对行业生存发展影响巨大，特别是2007年以来，随着全国性物价迅猛上涨，以及2008年新《劳动法》实施和7月1日深圳市最低工资上调至1000元（1997年的最低工资标准是398元），物业管理服务企业的支出已增长数倍，人工成本占企业总成本的比例已从过去的67%左右激增到80%多，有企业支付工资和加班费就比过去多支付700万之多。　　　　作为劳动密集型的物业管理企业在贯彻《劳动合同法》和按深圳最低工资保障要求调整的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加

3、，而收取的物业管理费用并未同步提高，特别是一些政府福利房、微利房，包括一些老旧小区，还是按照十多年前的标准在收取。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准的平均水平却在直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经营变得越来越困难。譬如，深圳2008年度最低工资标准调整到全国最高水平，具体为：特区内为1000元/月，较上年度增长17.6%；特区外为900元/月，较上年度增长20%。据测算，因最低工资标准调整物业管理企业人均每月工资上涨150元，这

4、对作为劳动密集型的物业管理行业形成了致命性的冲击。利润空间越来越小，行业面临空前的生存压力。深圳市国房局公布的资料显示：“深圳70％的物业管理企业处于亏损状况。欢迎使用　　　　由于工资的水平低下，目前深圳居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物业服务费收入的政策性下降，以及企业违规用工法律风险随着《劳动合同法》的实施而大幅度上升等原因，使得物业服务企业陷入工资水平低和员工流失率高的恶性循环中。有的企业秩序维护员常年流动不断，时有青黄不接，难以完成小区秩序维护任务，给小区秩序维护带来隐患。譬如

5、，鉴于《劳动合同法》的相关约束，鉴于成本的大幅攀升，企业不得不安排员工休息，以减少加班费支出，但这也势必加剧企业员工缺编和流动性过大的问题。目前，鉴于以上诸多因素的共同作用，物业管理企业、物业管理从业者和业主等各方主体之间的利益关系在重构中矛盾丛生。　　　　（二）物业管理收费标准低、调整困难、收缴率低　　　　我市住宅小区自上世纪八十年代实施物业管理至今，物业服务收费体制实行的是由政府价格部门定价，应当说这种收费管理体制在物业管理刚刚导入时，曾经起到积极作用。但持续多年一成不变的物业服务收费标准脱离

6、了行业的真实发展轨迹，背离市场规律，制约行业发展，对小区居民的消费观念也产生了严重误导，违背了《物业管理条例》（国务院令第504号）有关“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”规定。　　物业管理作为微利行业，多年来企业大多徘徊在亏损的边缘，典型的就是盈利额被限定为“毛收入”10%以内，并且这种微利的“毛收入”定价往往十多二十年都不变。目前，这种状况既严重制约了物业管理的内涵丰富、品质提升和长足发展，也不利于培育业主的按质论价、按需购买物业管理与服务的消费观念。特别是在我市有

7、的政府建设的小区及一些老旧小区，物业服务服务最低至0.3元每平米一月，与内地欠发达的二三线城市乃至县级城市处于同一水平，且一定就是十多年不变，使得企业无法经营，无法生存，连年亏损，怨声载道。　　　　目前，物业管理大多数实行“佣金制”，很多不了解情况的人认为物业管理企业收取10%的佣金，其盈利水平已经不低。其实，这里有一个概念误区，即10%的盈利水平，是物业管理企业的收入水平，是名副其实的“毛收入”，并非净利润，物业管理企业为了正常运作还有很多支出，其盈利水平远远低于10%。如果小区入住率不高，费用

8、收缴率较低，物业管理公司的盈利水平则更低。　　　　去年深圳出台了新的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，与原分类指导标准相比，多层指导标准有所上升（最高值上涨30%），高层指导标准有所下降（最低值下降27%）。该《指导标准》依据的是2006年启动的物业管理成本调查，但随着形势的不断发展变化，深圳市最低工资标准、CPI指数连创新高，特别是《劳动合同法》实施以来，企业人工成本也在大幅增加，有企业仅此一项就增加成本约25%。从去年《指导标准》施行的情况来看，高层物业服务费下降已成为不争的