杭州业主大会和业主委员会工作指导规则-杭州住房保障和房产

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1、杭州市业主大会和业主委员会活动指导规则(征求意见稿)第一章　总则第一条（目的依据）为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本规则。　　第二条（适用范围）杭州市区范围内（不含萧山区、余杭区）实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。第三条（管理职责）市房产管理局是全市物业管理行政主管部门（简称市物业主管部门,下同）依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行宏观指导。各区建设（房管）局是本

2、辖区内物业管理的行政主管部门（简称区物业主管部门，下同）依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行业务指导。街道办事处（乡镇人民政府）（简称街道（乡镇），下同）负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。社区党组织、社区居委会、社区公共服务工作站（统称社区，下同）协助街道（乡镇）做好业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业服务纠纷。街道（乡镇）可以委托社区办理相关事务。第四条（联

3、席会议） 物业管理区域内，应建立由街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、仲裁机构、基层法院、社区、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。　　联席会议由街道（乡镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：　　（一）业主委员会不依法履行职责；　　（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题；　　（三）履行物业服务合同中出现重大问题；　　（四）提前终止物业服务合同；　　（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；　　（六）需要协调解决的其他物业管理问题。　

4、　街道（乡镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。　　第二章业主大会第一节业主大会的组成和职责第五条（业主大会组成）业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主人数少于十人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第六条（业主共同决定事项）下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则； 

5、  （二）制定和修改管理规约；   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；   （四）选聘和解聘物业服务企业；   （五）筹集和使用专项维修资金；   （六）改建、重建建筑物及其附属设施；   （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七条 （面积和人数认定）业主共同决定事项时，业主专有部分面积按照不动产登

6、记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积为业主专有部分面积的统计总和。    业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主总人数为业主人数的统计总和。第二节首次业主大会会议的筹备第八条（首次业主大会成立条件）物业管理区域内具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积

7、达到物业总建筑面积百分之六十以上的；   　　（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。  第九条 （首次业主大会召集）首次业主大会会议由物业所在地的街道（乡镇）负责召集。符合业主大会成立条件的，建设单位应当以书面形式向物业所在地的街道（乡镇）提出申请报告。建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向物业所在地的街道（乡镇）提出成立业主大会的书面要求。街道（乡镇）应当在收到书面申请报告后60日内，在物业所在地的区物业主管部门指导下，负责核实并组织

8、、协调成立首次业主大会会议筹备组（简称筹备组，下同）。第十条（筹备组组成）筹备组由五至九人的单数组成，其中社区、建设单位代表各一名、业主代表三至七名。筹备组组长由社区代表担任，未成立社区的，由街道（乡镇）指派工作人员担任。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。第十一条（筹备组业主代表要求）筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务,热心公益事业,责任心