自考资产评估全部公式

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1、第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式:被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算:1.重置核算法:(1)按人工成本比例法计算:间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%(2)单位价格法:间接成本=工作量(按工日或工时)x单位价格/按工日或工时(3)直接成本百分率法:间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率2.物价指数法:资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或:资产重置成本=资产历史成本x(1+物价变动

2、指数)3.功能价值法:4.规模经济效益指数法:X表示是一个经验数据,称为规模经济效益指数统计分析法:K=R’/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算:1.观察法(成新率法):资产的实体性贬值=重置成本x(1-实体性成新率)2.公式计算法:总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法:(超额投资成本可视为功能性贬值

3、)功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五、经济性贬值及其估算::

4、六、成新率及其估算1.使用年限法:成新率=(预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100%2.修复费用法:成新率=1—修复费用/重置成本×100%七、收益法:1.资产未来收益期有限情况:评估值n----收益年期;r-----折现率;Ri----未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时,Ri中还包括期末资产剩余净额。2.资产未来收益无限期情况:(1)未来收益年金化情况:资产评估值(收益限值)=年收益额/资本化率未来收益不完全相等,生产经营活动相对稳定,各期收益相差不大时:①预测该项资产未来若干年(一般为5年)的收益额,并折现求和;②通过

5、折现值之和求取年等值收益额;③将求得的年等值收益额进行资本化,确定该项资产评估值。前n年收益额折现求和:(式--1)由(式--1)可得年等值收益额:式中对年等值收益额进行资本化,可得资产评估值:r:资本化率(2)未来收益不等额情形:资产评估值(预期收益现值)=Σ(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数第三章机器设备评估一、机器设备评估的成本法:机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值(一)机器设备重置成本的估算1.物价指数法:(定基物价指数)或:(环比物价指数)2.规模经济效益

6、指数法X:指统计得到的数据,称为规模经济效益指数法当x=1时,被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;当x›1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;当x‹1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系(二)机器设备的实体性贬值机器估算:实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×(1-成新率)1.使用成新率:成新率=设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×100%或成新率=(设备总使用年限-设备已使用年限)/设备总使用年限×100%2.机器设备已使用年限:实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率成新率=设备尚可使用年限/(设备实际

7、已使用年限+设备尚可使用年限)×100%成新率=设备尚可使用年限/(加权投资年限+设备尚可使用年限)×100%其中:加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷Σ(更新成本)Σ加权更新成本=Ri:投资额;i=评估日-投资日;Σ更新成本=r:年价值上升率(物价环比上涨率)i=评估日-投资日贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×100%(三)机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值:经济性贬值=[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)X]×100%x:规模经济效益指数2.由于外界因素造成的收益减少:(P

8、/A,r,n)为年金现值系数第四章房地产评估一.土地使用权(一)市场法:待估土地评估值=比较案例土地价格×(正常交易情况/比较案例交易情况)×(待估土地区域因素值/比较案例区域因素值)×(待估土地个别因素值/比较案例个别因素值)×(待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数)1.土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式:K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]K---年限修正系数;n----比较案例剩余使用权剩余年限;m---待估土地使用权剩余年限;r---折现率2.若容积率修正:容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例

9、容积率与地价相关系数(二)收益法1.在收益永续,各因素不变的条件下算式:P=A/r2.在收益年

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