房地产市场调研的写法

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1、房地产市场调研的写法步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段A：房地产宏观环境分析第一、区域环境：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。第二、经济环境：国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易以及经济发展规模、趋势、速度和效益第三、政策环境：房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策。第四、行业环境：社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建

2、设规划和区域规划、城市发展战略、资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷。阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。阶段C：房地产项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划：主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、

3、板块功能定位：是CLD（中央生活区）还是CBD（中央商务区）等都是要加以区分的第三、板块开发动态。第四、板块物业价格水平分析。阶段D：房地产项目地块环境研究分析对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。第一、生活配套。第二、交通状况。第三、周边景观。第四、污染状况。第五、社会治安。第六、未来发展状况。阶段E：项目地块特性分析第一、项目地块的基本情况。第二、项目地块SWOT分析。步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比项目，对可类比项目进行调查和研究，为项目定位提供依据。阶段A：对该区域房地产市场

4、环境作深入的调查与分析第一、市场需求和消费者行为调查。需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机行为调查。第二、房地产市场状况针对性调查。明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。阶段B：对可类比项目进行全面分析对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建

5、筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、第三、对可类比项目销售去化顺序分析。第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。步骤3：制订房地产项目投资分析报告阶段A：对房地产项目开发基本情况介绍阶段B：房地产项目开发的成本分析土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。阶段C：房地产项目开发的投资收益分析第二阶段项目概念设计及项目定位步骤1：可类比项目、重点

6、竞争对手营销策略分析对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。步骤3：房地产项目SWOT分析及总体思路拟定阶段A：房地产项目的SWOT分析从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优劣势、机会和威胁分析。阶段B：针对房地产项目劣势所采取的应对策略阶段C：项目总体思路的拟定第一、战略部署。第二、软件平台构筑。第三、硬件功能的配置。步骤4：房地产项目潜

7、在价值的挖掘第一、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地貌地形、规模、产品特色等方面入手。第二、赋予其适当且最大化的后天价值。：楼盘硬件价值产品可感受价值功能提升型价值：居住文化与生活方式：情感：身份：规范与指标荣誉与规范：直接促销功能步骤4：房地产项目的目标客户群锁定阶段A：对以下问题进行研究第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第三、