房地产项目营销策划与小区规划设计浅谈

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1、房地产项目营销策划与小区规划设计浅谈　　一直以来，地产市场上许多综合素质不错的项目苗子因产品规划设计和营销策划两个环节严重脱节以致开发成问题项目，如本可以开发出十分畅销的小户型住宅的地块开发成了大户型住宅，因周边的生活配套根本无法满足大户型消费者的需求而致使项目严重滞销；又如小区规划或套型设计不科学将项目做成劣质产品及出现缺陷户型，最终遭到市场无情的唾弃。诸如此类，无不让人惋惜。深究其原因，往往是因为房地产项目营销策划没有提前介入项目规划设计，或项目规划设计没有充分考虑市场需求和营销因素，造成项目产品设计的失败，最终导致项目销售的失败，使开发

2、商遭受巨额损失。　　前营销对住宅小区规划是非常必要的。房地产市场中前营销是指投资意向、地块的选择、市场调查、投资收益分析、投资决策五个阶段。项目开发离不开市场营销，而前营销则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才能够开发出适合市场需要的房地产商品，才能为开发商带来预期的收益。具体到住宅小区规划设计，前营销的作用尤其不可忽视。　　可以说，没有前房地产项目营销策划，就不容易规划设计出符合市场、品质优良的住宅小区。　　前期房地产项目营销策划可以明确住宅小区的档次定位，从而为小区规划设计确立思想基调。在保证小区规划设计的科学性、适用

3、性和以人为本设计理念的前提下，高端型住宅小区规划与经济型住宅小区规划即使在同一区域也绝不可能有太多的相似之处，必在风格、品质、内涵上有着不同的表现；中端型住宅小区规划和个性化住宅小区规划同样需要针对具体的目标客户群的喜好进行规划设计，才能真正打动目标消费者。档次定位非常明确的小区规划设计将为后期房地产项目营销策划工作的顺利展开创造良好的市场卖点。　　前期房地产项目营销策划进行深入的目标客户群特征分析判断，能够为住宅小区规划设计提供详尽的市场依据，产品定位中结合后营销提炼的一些产品卖点，能够指导帮助规划设计师在小区规划设计上逐一落实，在局部细节

4、设计上做得更加尽善尽美。　　前期房地产项目营销策划通过细致的市场调研，并结合房地产市场的发展趋势和当前消费者的需求特征，从营销角度出发，对小区规划设计提出《项目物业规划发展建议》，从小区总体规划、建筑单体设计、园林景观规划、户型定位及设计、会所规划要求、小区交通系统设计、小区智能化系统设计等内容提出营销上的观点，房地产商中的设计管理者结合《项目物业规划发展建议》及市场需求进行分析、归纳、翻译，形成明确的设计技术要求，从而让规划设计师有一个清晰的设计方向，更准确地把握住宅小区规划设计理念和具体设计要求，并在此基础上进行创新，设计出有品质、有市场

5、、科学适用的住宅小区，最大程度促进项目的后期销售工作。　　由此可见，前期房地产项目营销策划的介入对住宅小区规划设计是不可或缺的，我行我素搞开发的开发商需要重新认识前期房地产项目营销策划对整个项目成功开发的重要性，聘请优秀的地产策划公司提前介入项目开发，避免投资决策失误，开发出满足市场需求的产品，才能实现高额市场回报。这也是当前房地产开发商应具有的理性、成熟的开发思路。　　项目销售的成功是房地产项目开发成功的具体表现，也是开发商获取投资回报的重要保证。住宅小区规划设计直接决定产品的品质性能，将在很大程度上影响和决定着项目销售的成败，从营销的战略

6、出发，要求规划设计师在进行住宅小区规划设计过程中必须具有如下三方面的设计思路：　　1)住宅小区主题化设计。　　在项目后营销策划过程中，首先要傲的一件事就是提炼项目主题理念，这一主题理念必是贯穿项目始终的一条红线，展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。它不仅是市场推广过程中包装炒作的概念和说法，更是产品与服务的实质性内容，是整个项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上进行提炼和深化的。因此，在住宅小区规划设计伊始就要确立主题化的设计思路，整合前期房地产项目营销策划的市场信息和可行性专业操作优势，对项目规划设计的主题进行明

7、确的定位，否则，设计出来的住宅小区因其没有鲜明的主题，往往缺乏个性，无法建立起项目的核心竞争力。如有的项目在景观设计上忽视主题化设计，只作单纯的景观堆砌，各种风格的景观元素都有，但就是找不到一个核心主题点，造出一个四像四不像的小区景观，本该是项目的一个核心卖点，却因设计上的失误反成了项目销售的一个障碍。巧妇难为无米之炊，对于没有鲜明设计主题的项目，营销策划师也无法提炼出具有产品品质支撑力的推广主题，只能玩虚的概念炒作，这必将大大影响后期营销推广效果，从而制约销售进度，并在最后直接影响项目赢利目标的实现。　　2)差异化。　　房地产市场产品同质化

8、的趋势越来越严重，尤其在住宅产品中体现得更为突出，千篇一律的园林景观、千篇一律的户型设计、千篇一律的坡屋顶、千篇一律的欧式概念炒作，重复的噪声和形象展示已大大败坏了