城市房屋用途改变问题研究论文

《城市房屋用途改变问题研究论文》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、城市房屋用途改变问题研究论文..摘要:城市房屋用途取决于两个方面:一是土地的用途,它决定了房屋用途的走向;二是规划设计的用途,它决定了房屋用途的内容“住宅”是专供居住的房屋,“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋“住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为尽管法律行政法规对“住宅商用”是否需要批准认可这一问题没有作出正面直接明确规定,但这并不意味着其无

2、须批准认可,事实上,法律行政法规从不同的侧面间接明确了这一点不强调“住宅商用”须经批准认可必将导致国家资产的流失,挑战城市规划权威,形成不公平竞争关键词:城市;住宅;用途;商业所谓“住宅商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为“住宅商用”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关,..在我国刚刚开始改革开放的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生,在各种因素综合作用下,“住

3、宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象对于“住宅商用”问题,社会上一直存在争议,有人完全支持“住宅商用”,认为“住宅商用”既能增加业主收入,又能缓解就业难,何乐而不为呢?有人并不完全反对“住宅商用”,认为“住宅商用”只要不影响别人,别人又何必干涉呢?有人则持完全反对“住宅商用”,认为住宅就是居住的,绝对不能变成经营场所对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的一、“住宅商用”从法律上看是改变房屋用途(一)房屋用途的确定不考虑历史遗留问题,单纯从规范的角度上看,房屋的用途并不是在其建成以后才确定的,而是在其建成之前就

4、已经确定了我们认为,城市房屋的用途取决于两个方面:一是土地的用途,二是规划设计的用途土地的用途决定了房屋用途的走向房地产开发商建房之前必须拿到地块,而地块的用途在供地时就确定了,而且要求开发商须按照其确定的用途进行开发,不得擅自改变土地用途,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记”规划设计决定了房屋用

5、途的内容开发商建设开发之前必须持有《建设工程规划许可证》,为了获得《建设工程规划许可证》,开发商必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案,必须制定符合批准建筑设计方案的施工设计图纸,这些规划设计对房屋具体用途作了明确的界定,他们成为《建设工程规划许可证》的有机组成部分,已经批准便不得擅自变更如《四川省中华人民共和国城市规划法实施办法》2第28条就规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容及附件附图,不得擅自变更,确需变更的,须经城市规划行政主管部门同意,办理变更手续”(二)不同用途的房屋具有特定的内涵不同

6、用途的房屋具有特定的内涵?依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》3的规定,所谓“住宅”,依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,是指“专供居住的房屋,包括别墅公寓职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等但不包括住宅楼中作为人防用不住人的地下室等,也不包括托儿所病房疗养院旅馆等具有专门用途的房屋”所谓“商业服务用房”,是指“各类商店门市部饮食店粮油店菜场理发店照相馆浴室旅社招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋”“住宅”是专供居住的房屋,而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者

7、是两种完全不同用途的房屋(三)不同用途的房屋所承载的土地价值不同我国对土地用途有明确的划分,不同用途的土地有不同的使用价值,而且相互之间不可以混同依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,国有土地用途有五大类,分别是居住用地,工业用地,教育科技文化卫生体育用地,商业旅游娱乐用地,综合或者其他用地“住宅”之下的用地只能是居住用地,“商业服务用房”之下的用地只能是商业用地,居住用地最高使用年限为70年,而商业用地最高使用年限仅为40年,两者单位面积所承载的土地价值是绝对不同的(四)“住宅商

8、用”是改变房屋用途“住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为二、改变房屋用途是否需经审批认可“住宅商用”是否需要政府有关部门批准,从国家法律行政法规的规定上看,没有对于这一