２００８上半年北京楼市分析及后市展望

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1、２００８上半年北京楼市分析及后市展望　　摘要：文章从北京上半年房地产市场情况入手，分析其影响因素，并对后市走向做出了预测，力求对我国房地产及相关市场能有所借鉴。　　关键词：北京楼市；影响因素；预测　　　　一、房地产市场交易情况　　　　根据北京市2008年上半年房地产的销售情况统计，与2007年同期比，销售套数、面积、金额都呈下降趋势，而由于销售面积的降幅略高于销售金额，说明在价格上仍有微幅增长。　　北京市18区县与开发区共19区2008年上半年的销售均价如图1所示。其中，西城区的均价最高（31023元/平方米），这与西城区房地产主要业态集中在以办公（330

2、55元/平方米，45023.28平方米）、车库（30657元/平方米，13412.87平方米）、其他（31001元/平方米，9770.63平方米）、公寓（28815元/平方米，8709.04平方米）等为主有一定关系；销售均价最低为平谷区（4357元/平方米），以普通住宅（4320元/平方米，31290.83平方米）为主。　　　　二、房地产市场运行及环境分析　　　　（一）供应分析　　2008年1～6月北京市房地产开发情况汇总如表1所示（销售情况见前一部分）。　　（二）土地交易分析　　据北京市土地整理储备中心的数据显示，2008年上半年北京市土地成交面积为67

3、6.5万平方米，比去年同期增加了107.5%。土地成交总金额为324.2亿元。折算后，楼面均价为3541元/平方米，比2007年的3799元/平方米下跌了7%。2008年上半年地价下跌是近3年来楼面均价首次下跌。　　（三）2008年上半年北京房地产市场特点　　成交量和成交金额齐跌，销售市场惨淡；观望是2008上半年北京房地产市场的主基调；房价有所松动，但依然保持了两位数的增幅，有价无市比较明显；资金因素决定房企未来命运；成交锐减，降幅可观；保障性住房受到国家关照。　　（四）北京房地产金融市场对房地产市场的影响　　宏观调控执行“上紧下松”政策，银根紧缩；20

4、08年上半年房地产个贷金融市场交易，借款人观望；转按揭叫停垫资服务火爆京城，民间融资渠道“重生”；住房公积金贷款优势突出“榜上有名”。　　　　　　三、影响未来北京房地产市场走势的因素分析　　　　（一）通货膨胀对房价的影响　　各地区物价和房价的一致：从国内一线城市数据来看，近期通胀与房价表现基本趋势一致。通胀对房价有着直接和间接的影响。通胀对房价的直接影响如下：提升建设成本；带动工资重估；驱动租金上涨；降低实际利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩，譬如加息或者提升准备金率等。　　（二）人民币升值因素　　人民币升值必将影响到房地产市场各方参与者的决

5、策和行为，以及房地产价格走势：在不考虑国际资本流入对我国房地产市场影响的情况下，人民币升值将加大通货紧缩的可能性，从而可能对房地产市场价格产生向下的压力。如果国内房地产旺盛需求保持刚性，且不会因人民币升值带来的海外投资减少，这种下降压力就不会变成现实。如果考虑国际资本流动的影响，房地产价格将被拉高；如果资本流动过度导致投机，甚至可能催生泡沫危机。　　（三）其他影响因素　　1、美国次贷危机对我国的影响。由于我国并没有次级贷款业务，更多的是一些警示意义。从国内看，住房按揭贷款存在着内在风险：国内没有完整的个人信用记录和严格的个人信用评级体系；贷款首付比例较低及

6、虚假信用，存在大量投机性借贷；存在虚假还款能力证明。从宏观经济看，近6年来我国经济持续快速增长推动了房地产等资产价格快速上涨。但从经济运行本身的周期性和从外部失衡等综合因素的作用来看，未来高位增长的势头将放缓。房价一旦停止上涨或出现下跌、房市流动性降低、贷款利率大幅调升时势必加大高价购房者的偿债压力使银行信贷面临很大的违约风险。　　2、北京奥运会的影响——稳中微升。（1）保持相对平稳的影响因素：奥运会后我国GDP与奥运前期2007年（11.4%）相比有所放缓。前几届奥运举办城市的数据都表明举办国的GDP在奥运会后将有明显下降，同时考虑到2008年大环境处在

7、全球经济增速放缓和我国通胀压力较大的背景下，预计我国的经济增速会在奥运会后有小幅放缓。（2）房价微幅上涨的影响因素：经济仍保持持续快速增长；北京的城市建设和经济发展处在历史较好时期；外需成为房价上涨的助推器；人口红利形成庞大的购买力；投资渠道匮乏房产市场仍被投资人看好；随着奥运会结束观望情绪的逐渐消退，刚性需求重新释放。　　（四）北京市政府限价房政策对房价的影响　　北京市住房保障办公室确定了从2007年起3年内北京要开工建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。缓解低收入和中低收入群体的住房紧张，解决房屋供给的部分机构性短缺问题。供求矛盾的缓

8、解将有利于控制价格暴涨，稳定和缓和房价涨势：调节市场住房供应结构；