2009昆山别墅消费调查报告

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1、2009年昆山别墅消费意向的调查报告（后附：2009年昆山上半年楼市成交基本情况）【昆山别墅概况】据不完全统计，目前整个昆山市场别墅在售项目有30多个，从位置来看，主要集中在西部，北部沿阳澄湖带，和马鞍山路带，南面则靠近淀山湖，千灯等古镇附近。从建筑风格上看，仍是以欧式别墅居多，也有少数雅致的中式别墅。　　从2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。2006年，国土资源部正式对别墅开发下发了“封杀令”。别墅用地叫停后，对于别墅的开发商来讲，尤其是现在手头有地、有项目的开发商，应该是一种变相的

2、利好刺激。另一方面从昆山的房价优势上来看，昆山的别墅仅相当于上海公寓的价格，“别墅”市场逐渐被开发企业普遍看好。　　国土资源部出台政策禁止别墅用地的供应，国家对别墅用地现在已经不推出了。别墅产品，会越来越稀有，这也是投资者看好的重要原因。昆山别墅在市场竞争中，具有以下竞争优势：◆交通条件优越，背山面水；◆市场容量大，无投资变现后顾之忧；◆独特人文景观，迎合时尚消费；◆集约化信息化，管理手段先进。　　景区风景资源特征突出，资源品味较高，生态环境优越，对客户具有强烈的吸引力。【投资安全性分析】通过对房产投资风险

3、判断的差异性分析，得出结论：　　1、商铺的风险最大，并且未来的供应有较大的不确定性；　　2、住宅的流通性高、投资门槛低，因此住宅成为了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。而在住宅市场中，普通住宅的租金和价格波动幅度，又要高于豪宅市场。　　3、以上海豪宅的租金价格为例，近几年来的变化很小，并未受到通胀因素的影响。所以豪宅可以看作奢侈品的一种，其价格主要受供给、以及小部分高收入者的可支配收入影响，显然通胀并未对这两个因素造成大的冲击，所以豪宅别墅是比较安全稳健的投资选项　　房产投资多层面的

4、产品受的影响，很大的原因就是受到一个城市的放量的影响。放量大的时候，购买者选择的余地比较大，感觉到可分担的楼盘比较大。很多投资置业者把昆山别墅类的产品作为第二住所来购买。投资需求方面，考虑到今后的升值潜力，别墅的升值潜力是高于公寓产品。别墅这种产品，受经济下滑冲击影响是不是很大。由于政策调控，别墅产品以后会越来越少，数年以后，市场难有一手别墅供应，可选择的只有二手别墅。上半年全市房屋销售价格继续走高当前，受开发商大规模降价促销、房地产政策刺激以及长期以来累积的刚性需求的部分释放等综合因素的影响，全市房地产市

5、场进入快速回暖阶段，商品房销售价格也在不断上扬。主要表现在：1、上半年全市新建商品房销售均价5433元/平方米，同比增长13.6%，环比上月增长3.2%。其中住宅销售均价5427元/平方米，同比增长17.3%，别墅、高档公寓销售均价8668元/平方米，同比增长23.3%。2、二手房销售价格同比增长11.3%，环比增长2.5%，其中二手房住宅销售价格3604元/平方米，同比增长10.6%，环比增长1.8%，二手房市场呈现快速复苏态势。 商品房销售价格的不断走高，与消费者购买力提升的不同步，应引起关注。【昆山房

6、产分析】1-6月全市商品房销售结构有所调整延续5月的热销势头，全市房地产市场继续发力，1-6月全市实现商品房销售面积149.98万平方米，同比增长13.6%，其中当月销量42.21万平方米，环比增长1.4%，自经济危机以来当月销量达最高。全市商品房销售结构有所调整，主要表现在：从分用途看，全市改善性住房和投资性商品房销售在快速升温。1-6月实现住宅销售面积127.41万平方米，同比增长9.2%，其中别墅、高档公寓销售面积24.65万平方米，同比增长38.1%，占住宅比重比上月提高0.9个百分点；办公楼销售面

7、积1.98万平方米，同比下降7.2%；商业营业用房销售面积16.47万平方米，同比增长61.5%。从分地区看，花桥经济开发区后来者居上，显出较强的发展潜力，1-6月全区实现商品房销售面积21.64万平方米，同比增长38.2%，占全市总销售面积的14.4%，占比比1-5月增加6.7个百分点，销售势头直逼开发区。玉山镇、开发区分别实现商品房销售面积37.0万平方米、28.79万平方米，同比增长37%和下降0.8%，占全市总销售面积的比重比1-5月都有不同程度的减小。其他8镇除巴城、周市、淀山湖和周庄销售是增长的

8、外，其余4镇销售都出现不同程度的下滑，尤其是张浦，下滑幅度达64.8%。【昆山别墅置业意向报告】昆山别墅评估价值应当继续保持上升态势，经济性原因包括：　　1.昆山市作为中国知名旅游城市，有最佳人居环境，随着城市知名度越来越高，优美的环境被越来越多的人所向往，使昆山市房地产业的发展具有较大的发展空间。　　2.昆山市的房地产市场是一个全国性的市场，以成功人士“第二居住地”为发展方向，广阔的市场将使昆山市的房地产业能保