谈从有效需求看政府在提高居民购房能力中的作用论文

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1、谈从有效需求看政府在提高居民购房能力中的作用论文李鹏雁赖永秀王雅林论文关键词：有效需求凯恩斯的消费函数可支配收入自发消费引致消费论文摘要：随着我国住房制度改革的推进，我国住房市场出现了城镇中等收八居民有强烈的购房欲望，然而叉因为收八偏低而没有实际支付能力，即有效需求不足的局面。凯．g斯的消费函数具有普遍意叉，就当前来说，居民对住房的消费尚属于其引致消费的一部分，政府应该通过增加中等收八居民的可支配收八来提高他们对住房的消费能力。而可支配收八的提高又有赖于税收杠杆，政府对国内居民发行套债和参与保脸可以增加政府的转移支付能力.

2、freelA)战立，现在通常被称为“FannieMad’，1954年美国政府又对其进行了重组，强调了政府在住房抵押贷款二级市场中对抵押贷款业务的保险和担保作用；根据l968年的《住宅和城市开发案》联邦政府又成立了政府全国抵押办会‘GNMA)，现在通常被称为“GannieM’，它对联邦政府补贴的住宅计划提供特殊的信贷援助，并对提供违约保险和贷款担保(FHA—VA)抵押贷款组合提供担保。根据1970年颁布的《紧急住宅融资法案》，美国政府特许成立了联邦住宅抵押贷款公司(FHLMq，现在通常被称为FreddieMac，填补了了住房

3、抵押贷款二级市场上由储蓄和贷款协会发放的普通贷款的空白；FNMGNMFHLMC这些机构发放的住宅抵押贷款都由美国政府提供担保保险，促进了美国住房抵押贷款的证券化。借鉴美国的成功经验，结合我国的国情．在拓展我国住房抵押贷款业务，提高中等收入居民购房能力时，我国政府可以从以下三方面着手第一，利用税收杠杆提高我国中等收入居民的购房能力。美国政府对于个人收入用于购房支出时免缸：个人所得税．并对个人借到的抵押贷款免征个人所得税，从而提高了居民个人购房的能力；我国政府出可以对中等收入居民用来购房的那部分收入免征个人昕得税，井鼓励他们借

4、款买房同时，政府还可以对中等收人居民实行较低的比率税，甚至对某些收人免税，以提高他们的整体消费水平，从而也就提高了他们对住房的实际消费能力。至于因政府对他们实行减税。免税所带来的国家财政收人的减少，可以采取对高收入居民实行较高的比率税来弥补。由于税收“取之于民，用之于民”，这种办法不但可以提高全社会对住房的实际支付能力，而且可以缩小贫富悬殊税收本身已具有自动稳定器的作用，我国政府更应该积极而主动地对税收结构和税率进行干预和调节，以陡税收的自动稳定器作用发挥得更加充分。第二，政府可以通过对内发行公债来增加财政收入，并将这部分

5、收入的一部分用以支持中等收人居民赌买住房。如果说美国政府通过发展住房抵押证券业务促进了二级市场的繁荣，我国的住房抵押贷款还不具备走证券化道路的充分条件，不能通过住房抵押贷款证券化来发展我国的住房抵押二级市场，那么，我们是否可以考虑，由政府发行公债呢?如果说政府的对外公愤会造成财政赤字，会带来国家财产的损失，甚至会祸及子孙，那么，我们的政府是否可以考虑对发行公债呢?对内发行公债是政府的内债，是政府欠本国人民的愤，因而不构成负担，而且政府长期存在，可以用发新绩的办法来还旧债。即婕政府用征税的方式来还旧债，电只是社会则富在不同居

6、民之间的再分配，对整个国家而言没有任何财产损失，甚至对于孙后代也不会造成负面影响，因为发行公债可以促或资本更多地形成，加快经济发展的速度，从而给子孙后代带来更多的财富。这就是著名的公债学说”因而，拽国政府对内发行公债可以为中等收人居民筹集到更多的购房资金。第三，我国政府可以通过为中等收入居民提供贷款担保，以提高他们在住房消费信贷中的资信，使他以较低的茸付款就可以方便地获得抵押贷款。在美国，抵押贷款保险机制实行政府机构担保和私营抵押保险桕结合的混合模式，目前两者大约各占50％的市场份额。提供违约保险和贷款担保的两大机构，是政

7、府专门为审低收入居民和退伍军人提供全额贷款担保的政府机构FNMA、GNMA、FHLMC所发放的住房抵押贷款也由美国政府提供担保，这样，当美国居民的首付款达到房价的3％一2O‰平均为5％一7％时便可获得抵押贷款当前，我国中等收入居民在申请住房抵押贷款时必须达到两大指标：一是贷款总额与房价之比，记为LTV，一般规定为70％二是每月还款金额与借款人月收入之比，记为PTI，一般规定为30％一40％当发放抵押贷款的机构严格地执行这两大指标时，势必将一大部分有购房欲望的中等收入居民拒之门外,。为此，我们的政府可以通过考察中等收入、居民

8、的PTI值，如果发现他们的PTI值逐年趋于缩小，则表明他们有较强的还贷能力，发放抵押贷款的机构可以适当提高LTlv值以降低中等收入居民的首付款比例。对提高的这部分PTI值可由我国政府提供担保。现举例说明：某研究生毕业后应聘到一家事业单位，试用期内他的月工资为1000元，试用期满后，他的月资E涨30300