房屋承租人优先购买权制度之反思论文

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1、房屋承租人优先购买权制度之反思论文l，访问时间2005年1月17日，更新时间2005年4月5日。31从这个角度说，戴孟勇博士主张次承租人不享有优先购买权的理由之一“次承租人与出租人之间并无租赁合同关系”是不科学的，因为“秩序”“稳定使用关系”价值追求下的民法所保护的是实际使用租赁房屋的使用人而不管他和出租人之间是否有合同。在此顺便对其另一个理由进行评析，他说，“出租人并不能从转租合同中获益，若允许次承租人也享有优先购买权，将会增加出租人的负担，有失公平。”其实不论是谁享有优先购买权，不论有几个人享有优先购买权，对出租人来说并无不同

2、。因为一个优先购买权就已经限制了出租人对交易对象的选择，多个优先购买权的存在限制的也只能是出租人对交易对象的选择；几个优先购买权的同时存在影响的只是几个优先购买权人之间的利益冲突，对出租人来说毫无关联。戴孟勇博士的理由详见戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载《清华大学学报（哲社版）》2004年第4期。32唯一一篇提到同住人优先购买权的文章也是否认其享有优先购买权的，它是毛慧芬：《房屋买卖中的优先购买权》，载《法治论丛》2002年第6期。33参见刘文娟：《优先购买权的法律性质及其制度价值》，载《贵州民族学院学报》2003年第

3、5期。34参见李荣、万国凡、郭晓伟：《房屋优先购买权制度新探》，载《中国西部科技》2003年第6期。35参见刘文娟：《优先购买权的法律性质及其制度价值》，载《贵州民族学院学报》2003年第5期。36王利明和王轶隐约地表达了此观点，他们说，“这一法律目标（即使受让人取得标的物的所有权——笔者注）隐含着这样的假设：受让人对物的直接利用优于原权利人对物的利用。”参见王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期。37参见李荣、万国凡、郭晓伟：《房屋优先购买权制度新探》，载《中国西部科技》2003年第6期。38戴孟

4、勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲社版）》2001年第1期。笔者在引用此句时对其原话进行了个别字词语序的调整，但愿我的文字改动没有改变他的原意。39杨善明：《论房屋买卖中的优先购买权》，载《政治与法律》1994年第2期。40房地产公司投入大量的资金盖了新房肯定是用于出售而不是出租，因为出售和出租相比更能迅速收回投资和获利——现在火暴的房地产市场也印证了此点。41值得注意的是，这位学者并未论证“如果不允许承租人在同等条件下有优先购买权”与“就会使他们面临住房的困难，生活处于一种不安定的状态，以致影响社会安定”之间的因

5、果关系。在笔者看来，两者之间并无因果关系。因为即使承租人行使了优先购买权，他也并非就可以达到国家社会保障制度所实施的“（或低价）入住”的程度，同等条件迫使承租人付出和第三人一样的价金（一般为市价）。优先购买权制度并不能给承租人带来什么实质性的利益，“含金量”甚低，故这位学者夸大了该制度的社会作用。42王福祥：《论优先购买权》，载《法制与社会发展》1995年第2期。43蒋人文：《论优先购买权》，载《社会科学家》2001年第3期。44李荣、万国凡、郭晓伟：《房屋优先购买权制度新探》，载《中国西部科技》2003年第6期。45应当说明的是

6、，“出租人与第三人之间的买卖合同无效”是迁就我国现行物权变动模式的结果；如果像德国、台湾地区那样采物权行为说，出租人与第三人之间的买卖合同就不是无效了。当然，关于物权变动模式的选择，则非本文所研究的。46刘云升：《先买权制度法律价值等诸问题的探讨》，载《河北法学》2000年第5期。47参见刘云升：《先买权制度法律价值等诸问题的探讨》，载《河北法学》2000年第5期；杨华：《优先权类型化研究及法理分析》，载《江苏广播电视大学学报（哲社版）》2003年第3期。TAG：