浅析农村土地证券化论文

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1、浅析农村土地证券化论文19世纪70年代，资产证券化交易起源于美国，如今它已逐渐成为一种被世界各国广泛采用的金融创新工具并得到迅猛发展。土地证券化的金融创新产品就是在此活跃的资本市场之上应运而生的。一、资产证券化和土地证券化的基本涵义所谓资产证券化(assetsecuritization)，是指金融机构将非标准化的贷款资产集中起来，组成资产集合，然后再将集合的资产细分为标准化的可转让的证券资产。其最突出的特点是将原本缺乏流动性的（或者流动性较差的）资产通过整合或重组转换成为具有相同金额、相同期限和相同收益的金融工

2、具，使其在金融市场上可以自由买卖。土地是市场经济中缺乏流动性的稀缺经济资源，但人们认为土地也是适合资产证券化的。日本经济学家野口悠纪雄在他所著的《土地经济学》中指出:“土地证券化就是把土地(或者对土地的出租)能够得到的收益,.freelortgage-BackedSecuritization，简称MBS)和资产支持证券化(Asset-BackedSecuritization，简称ABS)两大类。二者的区别在于，前者的基础资产是抵押贷款，而后者的基础资产是除抵押贷款以外的其他资产。因为土地证券化是由资产证券化的原

3、理发展而来，所以土地证券化根据上述分类方法，也可以分为土地抵押贷款债权证券化和土地资产支持证券化。具体来说，在我国农村土地承包经营责任制的大前提下，土地抵押贷款债权证券化指金融机构或中介机构（主要是商业银行）将特定的土地抵押贷款（农地的使用权作为抵押物）债权进行转让，由专门的证券发行机构加以包装组合，以金融债权资产为担保，设计、发行证券的过程。土地资产支持证券化是指土地开发经营机构或组织（主要是农业企业的资金需求者）直接将缺乏流动性的项目资产（土地能够获得的未来收益）转换为在资本市场上可以出售的有价证券的过程，

4、如常见的发行土地债券、土地股票等。概括地讲，以农民将土地使用权抵押给金融机构（主要是商业银行）或农民企业把土地未来收益整合成项目资产为基础，就能够进行完整的土地证券化融资。同资产证券化一样，土地证券化的基本流程是：发起人（主要是商业银行或农业企业）将证券化资产出售给一家特殊目的机构(SpecialPurposeVehicle,SPV)或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV将这些资产汇集成资产池（AssetsPool），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流

5、来清偿所发行的有价证券。三、农村土地证券化的优越性分析土地证券化作为一项创新的农村金融制度，其优越性显而易见。它对推进我国农业制度改革变迁，加快实现农业产业化、农业现代化，具有远大而现实的意义。（一）活跃土地市场，优化土地资源配置土地的位置固定性、质量差异性和供给有限性决定了合理利用土地资源是人类生存和发展的客观需要。当前在我国市场经济条件下，通过明确土地所有权主体，建立市场化的土地使用权体系，构建农地灵活的流转机制，已经成为多数人的共识。土地作为一种市场重要的生产要素，实现农村土地证券化后，土地资源转化为具有

6、流动性的金融资产，不仅仅活跃了土地市场，还可以在市场调节作用下得到优化配置。（二）降低土地经营风险，拓宽农业融资渠道农村土地证券化关键在于通过证券化金融中介机构，将社会上非农经营者的大量资金筹集投入到资金匮乏的农业生产上，不仅达到了拓宽农业生产的筹资渠道，同时还为社会的投资者设计了另一独特投资对象，即农村土地证券。还有，土地经营者和土地证券投资者的高风险借助于资产证券的组合、优化，自然得到分散，一方面使土地经营者的收入得到了保障，另一方面使土地证券受到更多投资者的青睐。（三）统筹安排各类农业用地，实现农业现代化

7、经营管理实现土地证券化过程的前提条件中包括农业企业的大量出现。农业企业必然会做农业土地整理工作，要归并零散地块、整理中低产田、加强农田水利建设和改良土壤，制定合理的土地利用规划，优化土地利用结构等，进一步实现土地规模经济效应，以保证未来收益的获得。这样，最终这些工作有计划地统筹安排各类、各区域农业用地，不但为土地证券化做好基本准备工作，而且推进了合理耕作和采用先进技术的集约经营管理，自然成为实现农业生产的产业化、现代化的重要步骤。（四）提高土地利用率，保护耕地资源从我国现实情况看，土地资源零散分布，以家庭为主体

8、的分散承包经营，明显与统一的、规模化的、先进的科学技术管理经营无法相比。通过土地证券化发挥土地规模经营的经济效应，改变土地的粗放经营方式，使其向适宜的集约经营方式转变，对提高农村现有土地资源利用率显然有巨大的挖掘潜力。农业土地适度规模经营，谋求获得土地的最佳经济效益，不仅能弥补国家财政支农不足造成的土地资源闲置、浪费的缺陷，而且达到了保护耕地资源的目的。（五）稳定农民收入，加速新农村建