城镇房屋拆迁补偿若干问题研究

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1、城镇房屋拆迁补偿若干问题研究随着城镇建设的快速发展，房屋的拆迁矛盾日趋突出。就拆迁补偿事宜，拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置的方式和标准很难达到统一，致纠纷不止，拆迁裁决部门处理起来难度越来越大，以至诉到法院和申请法院强制执行的案件增多。据近五年的统计，因不服拆迁裁决向我院提起行政诉讼的案件27件；拆迁裁决生效后，被拆迁人拒绝履行，拆迁行政主管部门申请强制执行的36件；补偿引起争议提起民事诉讼的77件。对上述争议的原因，笔者进行认真分析，并走访了县拆迁办公室。据了解，就拆迁补偿安置问题，我县与本市其他三县三区比较操作程序和补偿标准，落实是到位的，并在政策范围内对被拆迁

2、人给予一定的补偿优惠。仅管如此，往往仍不能满足部分被拆迁人的愿望。　　举一例说明，如四川省合江县拆迁办公室申请执行韦代芳房屋拆迁案，韦代芳居住在合江镇复兴路广东街9号，地处县城五类区，该房建筑面积59.52平方米，另有临时建筑3.86平方米，房屋用途住宅，其它木结构，该房评估价为270.29元/平方米，房屋及附属物作价补偿款为17787.58元。但被拆迁人韦代芳向拆迁人提出给予50000元的现金补偿，否则不予搬迁，拆迁人表示在更好的地段给付一套90余平方米的新建预制房屋不补差价的条件后，仍不满足，拒绝搬迁。笔者针对案件中反映出的诸多问题，结合有关拆迁补偿法律、法规和

3、政策，提出几点处理意见，仅供参考。　　对被拆迁人补偿安置应当考虑的因素。在2001年《条例》实施前后，拆迁补偿安置时需要考虑的主体、补偿方式、补偿标准等因素是不同的，主要包括：　　（1）对被拆迁人给予补偿。1991年《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，拆迁人往往不征求被拆迁房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议；一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满，与所有权法律制度朋显相悖。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从

4、公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁入在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张来调整。根据这一新情况和问题，2001年《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”。　　（2）补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。1991年《条例》实施以来，许多地方根据当地的实际情况，先后推行了货币化安置，拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途

5、、建筑面积确定货币补偿金额，由拆迁人支付给被拆迁人，被拆迁人自行购买居住房屋。实践证明，采取货币补偿方式，有利于被拆迁人自行调节住房标准、地点，满足不同住房消费群体的不同消费需求，有利于转换住房机制，消化闲置商品房。同时也简化了拆迁程序，便于对拆迁当事人的监督。货币补偿的方式，使得被拆迁人可以及时购买需要的房屋，避免了被拆迁人因等待回迁而长期得不到妥善安置，也避免了因工程停、缓建或者投资者资金不足造成的被拆迁人长期过渡的现象。因此，2001年《条例》规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”中国人普遍有一种本土观念，特别是旧城改造，被拆迁人世

6、世代代居住的人文环境已经铭刻在骨子里，其希望“回迁”，也即实行产权调换。在实践中容易出现的问题是：在个案中，到底是实行货币补偿还是实行房屋产权调换？（我们认为，保护被拆迁人合法权益应当是体现在多方面，在补偿方式上应当满足被拆迁人的选择，其两种方式应当以货币补偿方式为原则，以正当排除产权调换方式为例外，只有在被拆迁人明确放弃产权调换的前提下，才可以进行货币补偿。当然，如果拆迁人的拆迁不是以房地产开发为目的，而且没有提供安置用房的，只能进行货币补偿。　　（3）实行足额补偿的补偿标准。1991年《条例》规定“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形

7、式”，“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。这一补偿标准，在房屋商品化程度不高的情况下是能够被接受的，但随着市场体系的不断完善，再以重置价作为房屋拆迁的补偿标准，在理论上不符合“等价有偿”的原则，在实践中被拆迁人所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。在实际工作中，为了切实推进拆迁，客观上已经不按重置价格补偿被拆迁人。所以，2001年《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”《城市房屋拆迁补偿裁决操作规程》已经明确了拆迁补偿实行足额补偿，包括等额补偿和超额补偿，但不能低额补