《汇宝国际商业广》word版

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1、fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。PROJET汇宝国际商业广场/第二阶段营销策略报告〈讨论稿〉fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的

2、搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录PART1第一阶段营销工作回顾PART2第二阶段营销工作目标PART3第二阶段营销策略PART4第二阶段营销执行时间表PART5第二阶段营销费用预算及媒体投放计划fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发

3、商多年实际操盘之系统资料。PART1第一阶段营销工作回顾一、销售现状汇宝国际商业广场总建筑面积29万平方米，是集商务公寓、购物中心、五星级酒店、高档写字间四大业态于一体的复合地产项目；2004年初启动市场推广，进行了较为充分的市场预热，积累了一定客源，在2004年9月末正式开盘销售至今完成了第一轮营销回合，市场表现良好，但由于推广衔接不当、季节变化、竞争格局变化等各种原因，导致客源基数骤减，后续销售不畅，截止到2004年12月销售率尚不达10%，未能实现预期目标，核心产品市场优势并未确立，物业销售不尽平衡，百米以上单位去化较慢。尽管本案在沈阳商

4、务公寓市场上知名度及销售率排名尚数前列，但综合考虑到销售均价、阶段性市场表现反差、同质化产品的竞争力、关注度、存量结构等指标，目前客观上面临较大的压力，第二阶段营销策略需进行针对性调整，以免在进入下一个强销期（准现房阶段）后陷入更大的困境。部分营销指标测评：销售均价——较有竞争力的起价，过于冲动的楼层差及相对保守的朝向差；阶段性市场表现反差——本应是营销过程的必然，过分则凸显推广节奏失调；同质化产品的竞争力——“金廊”至少是几个项目的代名词，产品相类似，价格却有高低；fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的

5、专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。关注度——两个方面，不论本案在同类产品中的关注度，首先公寓在整个消费市场上就疲软；存量结构——不合理，市场较为接受的房源却在价格较低的一期销售，就目前情况看，靠三期销控产品拉动价格难度较大；在对第一阶段的销售曲线、存量结构、成交率等指标进行初步分析后，认为目前的销售现

6、状存在以下问题：1、品牌形象尚在构在，对销售的拉升力不够——强势品牌形象与价值未得到有效整合传播；2、项目形象认知有偏差——整体传播存在定位方面的模糊；3、竞争力及关注度处于下降趋势——第一回合与第二回合推广节奏不当；4、百米以上单位销售抗性明显——价格、销控方案以及置业引导存在缺陷；5、区域消费特征明显——短期是必然的，长期是危险的；fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网

7、房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一、客群分析已成交客户投资意向明显，办公、收租用较多，自住不足3%，成分以私企业主、公务员、高级白领为代表。换言之，他们购买公寓不是当作商品（生活必须）使用，而是作为产品（通过使用获取价值）使用，认清楚这一点，是我们把握产品和推广方向的关键。接下来的营销推广工作将紧紧围绕如何让我们的产品能够“通过使用获取价值”展开，将从地产项目策划逐步向商业创业策划、投资理财策划转型。他们具有共同的消费特征：（1）

8、注重物业的内部管理，经营模式；（2）年龄层相对接近，生活品味较高，喜欢运动、休闲，重视品牌；（3）消费决策理性谨慎；（4）收入稳定，强调物业的升值潜力