浅谈 《物权法》对土地登记制度的影响

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1、浅谈《物权法》对土地登记制度的影响　　一、《物权法》的实施对土地登记制度的影响　　1.1土地登记将实行自我举证制度。　　《物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。即《物权法》实施后申请登记的土地权利人不但要提供权属证明，还要提供宗地图件以及反映宗地界线情况等图件。对照目前的《土地登记规则》，申请土地登记，当事人只要提供权属证明材料即可，对土地的界址、面积等材料的取得主要以登记机构进行实地地籍调查的结果为准。但是，《物权法》在第11条又规定，申请登记的不动产的有关

2、情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看.因此对申请人提供的申请材料并不是直接认可，一般还必须到实地进行调查。特别是土地权利的登记，涉及土地界址的情况很多，未经核实单靠申请人提交的界址材料就登记的话，很容易引发界线纠纷。此外，相邻宗地的权利人不给土地登记申请人指界的情况时有发生，申请人要提交完整的界址资料是很困难的。实行自我举证是必要的，但不能绝对化。特别是在中国信用体系不健全、做假现象普遍发生的情况下，仅依靠申请人自我举证就给予登记，登记机构将承担巨大的风险，不动产相关权利人的权益也可能

3、难以得到有效保障。　　1.2土地登记将实行属地管辖制度。　　《物权法》第10条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理.《中华人民共和国土地管理法》第11条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。论文格式农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定.因此，现行的土地登记是分级管辖制度。部分省还

4、专门规定了中央和省属单位用地由省级人民政府登记。一些设区市规定，城区土地和单位用地由市人民政府登记，农村集体土地由区级人民政府登记等。这对土地登记资料的完整性和统一性产生了不利的影响。因此，对不动产实行属地登记管辖是十分必要的。属地登记由哪一级登记机构办理，《物权法》中没有明确规定。对中央一级来说，省级以下即可认为是属地。也有人认为土地登记管辖应由市级或者县级管辖。　　1.3土地登记簿的法律地位更加明确。　　《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理.第17条规定，不动产权属证

5、书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准.第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力.这意味着土地登记申请经批准后，未将登记情况记载于土地登记簿的将不产生登记效力。现行的《土地登记规则》对土地登记簿也有相同或类似的规定，如《土地登记规则》第65条规定，土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和他项权利的法律依据.但是，在实际工作中大部分地方

6、没有很好地执行，造成了重登或漏登等一系列问题。因此，土地登记部门从现在起就应当更加严格依照《土地登记规则》的要求，建立土地登记簿。在《物权法》实施后，在土地登记簿上记载土地权利的变更情况将成为土地登记的必经程序之一，如果未履行该项程序，其登记结果将可能被认定为不合法。[.]　　二、土地登记中贯彻《物权法》的建议　　《物权法》的实施对土地登记规范产生了重要的影响，特别是在现行土地和地上附着物分离登记的情况下，对土地登记提出了新的更高要求。　　2.1积极推进不动产统一登记。　　《物权法》确定了不动产登记制度的方向，从法律角度

7、讲，该法实施后就应当实行不动产的统一登记。任何涉及不动产登记的机构都应当积极推进此项工作的开展。不动产的统一登记，一方面将十分有利于保护不动产相关权利人的合法权益，另一方面将节省大量的社会资源。例如，假设建立以土地登记为基础的不动产登记制度，对一宗土地只有一个使用者的，只要登记土地权利即可。对房地产开发小区内业主只要登记其房屋所有权，对小区使用土地范围只要登记机构一次统一登记备案即可。上文提到的小区土地使用权分摊等问题也就迎刃而解。　　2.2扩大土地登记自我举证范围。　　《物权法》确立了不动产登记自我举证制度，不动产登记

8、申请人有提供申请登记事项的权属证明和不动产界址面积情况的义务。在当前的土地登记体制下，不动产界址面积等情况以登记机关下属的承办机构进行地籍调查取得。从土地登记的角度看，土地权利人的自我举证资料主要包括土地权属证明文件和土地界线的合法性证明文件。土地权属证明文件应明确由土地登记申请人负责提交并对其真实性负责，而土地界址