龙华新区观澜街道库坑社区居住用途城市更新项目可行性研究报告

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1、项目可行性研究报告项目名称：深圳市库坑水围股份合作公司关于龙华新区观澜街道库坑社区居住用途城市更新项目可行性研究项目主办单位：深圳市库坑水围股份合作公司可行性研究单位：深圳市儒骏辉土地房地产评估有限公司报告完成日期：二Ο一四年六月四日深圳市儒骏辉土地房地产评估有限公司--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------公司地址：深圳市

2、龙岗区坂田街道坂雪岗大道儒骏大厦1605、1606、1607电话：28336926传真：28336925摘要十二五期间，观澜将积极推进城市更新项目的实施，同时支持股份公司开展拆除重建类城市更新，支持股份公司积极自改或引入第三方合作改造。观澜街道率先在深圳市编制旧村改造方案，对一批旧屋村以创建“六好”社区为目标，从旧村改造、公园建设、管线整治等方面进行了全方位的整治改造。本项目位于深圳市龙华新区观澜街道库坑社区宗地号为A932-0757的范围，用地面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边

3、形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民住宅约15000平方米。由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中库坑水围股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设用地(地上建筑物自行拆除)及配合办理该地块开发所需相关手续；深圳市金兆业房地产开发公司负责提供6367.49平方米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、施工管理、竣工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴

4、纳地价，同时承担股份公司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。双方确定合作开发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，深圳市金兆业房地产开发有限公司按现有建筑面积1:1.3比例返还新建普通装修住宅物业，即住宅面积约32500平方米给库坑水围股份合作公司。按委托人设定，规划为住宅区，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率≤30%，绿地率≥35%。项目计划一次性开发，从2014年07月至2018年06月，前期准备期为2年，项目建设周期为2年。2014年7月开始前期立项

5、及基本设计施工方案确定，计划于2016年1月初开工，2017年12月底完成主体工程及内部配套设施施工，2018年6月底完成竣工验收及入伙。根据我司市场调研，预测项目销售收入为83,500.85万元，开发成本为48,845.56万元，财务费用为5,104.43万元，销售费用为1,670.72万元，销售税费为6,531.65万元，营业利润为21,349.09万元，所得税为5,337.27万元，税后净利润为16,011.82万元。根据我司进行的盈利能力分析，设定基准收益率为12%时，测算得出其财务净现值（ENPV）为5,039.91万元，财

6、务内部收益率（FIRR）为17.914%。其财务净现值大于0，内部收益率大于基准收益率，因此，项目在财务上可行；同时，我司对本项目进行敏感性分析，销售收入下跌5%或是开发成本上涨10%的情况下，项目财务内部收益率仍然均高于基准收益率。说明本项目抗风险能力较强。本项目的开发建设，不仅能充分利用土地资源，集约土地，提高土地使用效率，同时符合观澜街道“十二五”中提出的“绿化社区”、“低碳社区”要求。同时，本项目所受的政策风险、销售风险较小，宏观调控风险、建造成本风险、资金风险相对较大，需要提请企业注意。目录内容页次第一节总论1一、项目名称1

7、二、主办单位概况1三、可行性研究单位1四、项目概况1五、项目地理位置4六、编制依据5七、研究目的5八、存在的问题及建设的必要性5第二节市场分析7一、宏观经济分析7二、房地产市场分析11三、深圳市房地产市场分析23四、区域因素分析40五、SWOT分析64六、项目的市场定位66第三节项目规划方案及建设条件67一、项目规划方案67二、项目建设条件67第四节项目建设方式与进度安排69一、项目建设方式69二、项目进度安排69第五节投资估算与资金来源70一、投资估算70二、资金来源73第六节经济评价74一、财务效益74二、盈利能力分析74三、敏感

8、性分析74第七节社会评价76一、项目对社会的影响分析76二、社会风险分析76三、社会评价结果77第八节研究结论与建议78一、研究结论78二、问题和建议79第九节附件80一、附表80二、项目位置图80三、研究项目照片80四