2016房地产经营与估价-专业建设及人才培养模式改革成效

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1、2015房地产经营与估价-专业建设及人才培养模式改革成效请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_MainInfo][Table_Title0]201<5.10.23新起点，新格局，新逻辑——行业深度研究暨内房股投资手册侯丽科（分析师）李品科（分析师）申思聪（分析师）07<5<5-23976713010-<5931281<507<5<5-23976926houlike@gtjas4>#ff66ff'>lipinke@gtjas#ff66ff'>shensicong@gtjas#ff66ff'>证书编号S0880<514030004S0880<51101

2、0037S0880<51<5010002本报告导读：站在行业后周期时代的新起点，身负地产白金团队的使命，我们耗费大半年的时间，走访数十家开发商，访谈数百位高管，为大家呈现新格局下行业新投资逻辑。摘要：[Table_Summary0]??5新起点：站在行业后周期时代的起点，身负地产白金团队的使命，我们耗费大半年的时间，走访数十家开发商，访谈数百位高管，只为能够再次把握地产后时代鸿篇巨制的草蛇灰线，从疲软的投资数据和波动的销售业绩中审视行业深层次的前行核心推动力，从而挖掘代表新兴发展模式的成长股。??5新格局：随着人口结构、经济转型以及城镇化减速等因素影响，住

3、宅需求中枢下移，企业高杠杆、高成长和高利润的野蛮生长方式无以为继。虽然城镇化进程仍未结束，未来十年地产行业平稳发展仍可期待，但快速成长的主升浪已过。白银十年，寻求新的发展方向是大势所趋。??5新逻辑之一：转型牛大有可为。转型迈入下半场、再融资放行、创业创新大潮的崛起使得转型成为风尚。我们经过深度分析，认为三类公司转型成功概率较大：一类是负债率较低且在手现金充足，有能力进行转型；第二类是再融资或解禁的，可通过多元拓展提升估值水平；第三类是已经公告转型、用实际行动表明决心的。??5新逻辑之二：细分领域高速增长（养老及殡葬）。我国人口老龄化正处于加速加剧阶段。我

4、国人口老龄化进程将持续到2060年，而2020~2040年将是老龄化速度最快的时间。我们深度分析了养老行业的前世今生，详细研究国内外养老模式及核心参与方的优劣。我们开创业内安乐地产研究先河，全面研究了殡葬业的政策、市场空间、竞争格局及核心参与者。??5新逻辑之三：存量市场价值挖掘（中介及物业管理行业）。随着居民需求的多样化和城市空间的演变，社区将成为后期城市空间服务需求的核心载体，优势显著，拥有入口掌握权、高用户黏度、高转化率及技术红利。中介行业现在正处于传统中介向互联网中介的转型阶段，根据初步测算，赁经纪市场的佣金业务规模约在300-<500亿，二手房佣

5、金规模约在900-1400亿，市场容量很大。??5全球视角，全面覆盖。同时我们全面覆盖香港内房股，作为地产研究的旗舰团队，为了更好的把握行业发展趋势、更加深度的提供位于市场前线的研究成果，在本报告中进一步扩大了覆盖范围，将内房股覆盖家数提升至1<5家。??5风险因素：行业景气度低于预期。[Table_Invest]首次覆盖评级：增持[Table_subIndustry]细分行业评级房地产开发增持房地产经营增持重点覆盖公司列表[Table_Company]代码公司名称评级3883中国奥园增持1448福寿园增持0604深圳控股增持0960龙湖地产增持0884旭

6、辉控股集团增持1918融创中国增持1668华南城谨慎增持0688中国海外发展增持1109华润臵地增持0337绿地香港增持1777花样年控股增持2007碧桂园增持3333恒大地产增持1778彩生活增持0106朗诗绿色地产增持行业首次覆盖房地产股票研究证券研究报告p1:国泰君安版权所有发送给:国泰君安研究所report.nsf<5327请务必阅读正文之后的免责条款部分2of272目录1.结论概览..................................................................................

7、................32.黄金十年已过，寻求新的增长点为大势所趋......................................73.行业未来核心机会——转型牛：地产+x的2.0版本（地产+x或x-地产）.............................................................................................................94.人口结构变化带来的老龄化机会——养老地产和安乐地产............14<5.后周期时代的存量市场机会—

8、—物业管理及中介服务（高速发展的细分子行业）...........