2007年珠海淇澳岛亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告

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1、珠海淇澳岛亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告编制单位：中新地产集团-华南区域公司前期配套部二○○七年十月项目负责：岳容飞参加编写人员：马九红张斌张东湖邱旭辉杨继雄黄璟黄志华王志民唐春燕亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告目录第一章项目概况及可行性报告编制的依据11.1项目名称11.2项目建设单位11.3地块坐落位置与环境：11.4本报告编制的依据21.5项目开发公司状况21.6项目概况31.7项目建设招投标形式51.8结论概述5第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况62.1珠海历史沿革62.2珠海自然地

2、理交通人文环境62.3珠海宏观政治经济环境72.4珠海房地产市场现状112.5珠海房地产市场发展前景分析192.6项目所在区域房地产发展规划和趋势212.7建设条件23第三章项目分析及市场定位243.1中国休闲度假物业市场的需求分析243.2国内休闲度假地产市场的发展情况273.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势283.4珠海会展业发展前景分析333.5珠海休闲度假物业及会展市场供应分析343.6项目分析363.7项目定位383.8销售价格及销售预测393.9项目营销方案40第四章方案比选及技术方案434.1总体规划设计要素434

3、.2方案生成过程及选择理由434.3工程地质、水文地质条件464.4市政给水设计494.5室外排水排污设计504.6用电设计504.7酒店、会展中心智能化系统设计504.8燃气设计53第五章公用设施及环境保护方案545.1项目对公共设施的需求545.2环境保护方案545.3项目物业管理55第六章项目实施计划586.1工程筹划与管理586.2分期实施计划586.3资源供求61第七章项目经济评价分析和社会效益评价637.1房地产开发项目投资与成本费用估算637.2房地产开发项目收入估算与资金筹措667.3房地产开发项目财务评价687

4、.4财务盈利能力分析727.5资金平衡分析和资产负债分析747.6房地产开发项目不确定性分析747.6社会效益评价77第八章风险分析与对策79第九章研究结论83第十章附件84第一章项目概况及可行性报告编制的依据1.1项目名称项目名称：亚太旅游部长国际会议中心项目1.2项目建设单位项目建设单位：珠海市淇洲岛影视城有限公司1.3地块坐落位置与环境：淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。391.4本报告编制的依据※珠海市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地红线图、规划设计要点※珠

5、海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函》※珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》※参考资料：《珠海市城市规划条例》《珠海市城市总体规划（2001-2020）》《珠海工程造价信息》《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿）1.5项目开发公司状况珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投

6、资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老

7、城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本9000万元人民币，39实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制，于2008年1月获得单项房产开发资质。公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。公司财务状况良好

8、，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。1.6项目概况项目总用地面积达2215161.28平方米，用地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发。规划条件规定容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中总用地面积中的20%（约40.3万平方