豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享

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1、豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。9/18/2021地王出世万众瞩目海沧区集美区同安区翔安区湖里区思明区厦门天价新地王于2007年9月8日产生——国贸地产竞得地王——2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米14447元和17533元；总地价款约33亿元，地价一次付清市场惊呼：“面粉比面包贵”G28G29五缘湾整体规划图2全国视野下，厦门新兴区域内

2、，占据一线核心湾景地段（朝向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目项目优势：城市新兴湾区，整体规划水平高，配套完善，自然资源丰富；地块位于内湾核心区域，具有一线亲海的优良景观；项目劣势：地价高，楼面地价高达15500元/m²；由于没有形成大片居住区，周边人气较低；整个区域仍在建设中，配套设施尚未完全建成。项目属性界定项目属性——五缘湾的“主卧”区域属性——厦门城市“新客厅”二线中心城市厦门为福建经济中心城市，海西经济圈的核心城市城市湾区厦门岛内唯一湾区，全国稀缺性湾区物业，集海景湾景于一身新兴片区厦门岛内唯一整体规划的区域，正出于快速发展期自然资源拥有海景

3、、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林七大资源，实为休闲养生宜居之宝地区域配套交通便利，规划中的配套满足所有休闲居住商务需求，但当前配套建设尚未成熟中大规模总建筑面积为21.32万m²，为五缘湾片区中大规模住宅项目湾区核心位于内湾核心区北侧，上风上水的核心区位一线亲海区域内唯一拥有605米一线临海线，满足亲海体验优良景观东南和东北向均拥有最佳景观面3打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标项目背景、属性R1：市场现状豪宅案例研究本项目价值体系核心问题R2：客户目标价值挖掘体系匹配4豪宅案例研究思路：标准分＋加分项

4、豪宅案例研究本项目价值体系核心问题价值挖掘体系匹配豪宅驱动力模式湾区豪宅价值体系豪宅价值体系4万的均价迫使我们放眼全国一线豪宅市场，梳理一套豪宅的价值体系。过程中，我们从各类案例中总结出了豪宅的五种核心区动力。我们认为项目只要做到这一点，便获得了“标准分”。本项目又属于湾区豪宅，总结国内的湾区豪宅市场，成功者寥寥，于是我们放眼成熟市场，逐一分析了世界十大湾区豪宅案例，其中发现香港、新加坡、美国的案例较为符合本项目，由此也梳理了一套湾区豪宅的价值体系，我们认为本项目符合了这一套价值体系，便获得了“加分项”。共性特性加分项5顶级豪宅价值体系构建6引子——奢

5、侈品奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化……奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点的商品”“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”——Gucci总裁明尼科·迪梭奢侈品是“无形价值/有形价值关系比值最高的产品”奢侈品又称为“非生活必需品”关键词：独特、稀缺、珍贵7¶占据大众认可的稀缺资源¶功能上全面超越一般居住需求¶附加值远高于实际成本¶高价是最具炫耀性的符号¶权贵豪富的阶层标识～诠释顶级豪宅8考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值体系城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市；——下面

6、将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题的答案深圳豪宅市场香蜜湖1号中信红树湾红树西岸波托菲诺上海豪宅市场华府天地汤臣壹品世贸滨江二线豪宅市场杭州·金色海岸杭州·西湖8号海外豪宅市场香港·凯旋门十七英里香港·贝沙湾新加坡·吉宝湾案例详细内容见附件9顶级豪宅共性特征总结稀缺的先天资源高高在上的价格发展阶段顶级硬件标准占据城市核心的地段或者优良的自然资源高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破，及软硬件的结合从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值顶级豪宅价值KPI顶级客户需求顶级消费

7、群体注重私享、影响力、艺术性10顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文）/海岸线项目先天资源核心属性香蜜湖1号香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源城市核心+资源红树西岸红树湾区，稀缺湾区资源海岸线+湾区波托菲诺华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观城市核心+人文十七英里深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享沙滩海岸线华府天地城市中心、新天地标志性区域城市核心+历史人文汤臣一品黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观城市核心+历史人文世茂滨江黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观城市核心+历史人文金色海岸钱塘江

8、边、新CBD区，一线江景城市核心+资源西湖8号西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观城