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1、目录目录-0-第一部分设备操作作业指导书-1-一、空调系统设备操作作业指导书-1-二、给排水系统设备操作作业指导书-3-三、消防系统设备操作作业指导书-5-第二部分故障应急处理作业指导书-8-一、空调系统故障应急处理指导书-8-二、给排水系统故障应急处理指导书-12-第三部分维护保养作业指导书-14-一、维护保养规范-14-二、水泵保养标准-21-三、风机保养标准-23-四、消火栓保养标准-25-五、冷水机组保养标准-27-六、冷却塔保养标准-29-七、空气处理机、新风机保养标准-31-八、空调水泵、阀门保养标准-33-九、系统管道维护保养标准-35-第四
2、部分附表-39-一、检修保养实施记录（范表）-40-二、年度维保计划（范表）-41-1、生活给水系统-41-2、排水系统-42-3、消防系统-43-4、空调系统-45--48-第一部分设备操作作业指导书一、空调系统设备操作作业指导书1．目的：为了规范中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备（设施）处于良好运行状态特制定本规程。2．范围：适用于中央空调的操作与保养。3．方法和过程控制3.1日常保养3.1.1开机前的检查3.1.2冷却水、冷冻水水阀是否处于打开位置。3.1.3主机无渗漏油、无渗漏制冷剂痕迹。3.1.4检查所有水系统管路，确认无漏水，且水流方向正
3、确。3.1.5检查所有水阀是否处于正常位置。3.1.6检查供给机组的电源，其电压波动范围应不超过压缩机铭牌所示额定电压的±10%,且相电压不平衡不得超过2%。3.1.7核实是否有足够的供电容量，以满足机组的启动和满载运行。3.1.8通过油分离器视液镜观察油面是否处于正常位置（约在油分离器视液镜镜面一半）。3.1.9检查所有安全控制阀是否在初始状态。3.2正常后准备启动系统。3.2.1.系统启动顺序：空调主机--------末端风机-48-3.2.2.启动主机，按主控面板上面开关机按钮，首先循环水泵会自动运行，然后深井水泵运行，在深井水泵运行后将过虑器阀门打
4、开一部分，将过虑器泥沙清除。然后压缩机会自动逐步启动。3.2.3.在温度正常后启动末端风机，注：风机开关先后不会影响到中央空调主机。3.3运行3.3.1主机正常运行后，每隔2小时巡视一次，填写中央空调运行巡视表。3.3.2运行过程中，出水温度达不到设定温度时，表明目前空调的负荷增大，需投入另一台主机运行。如需急冷（热）可两台主机同时运行，原则上只启动一台主机。3.4.为确保空调主机、水泵、保持较好工作状态，保证各设备的正常保养工作，原则上单台主机在连续24小时运行后，都需更换其它相应设备运行。如因设备故障、天气等原因，需单台设备连续运行超过24小时，需增加
5、运行检查次数，每2小时一次改为1小时一次。连续工作不得超过72小时。3.5.停机操作：按下空调主机面板上关机按钮，主机系统进入自动停机状态，在主机停止后，水泵自动停止运行，再逐步关掉末端风机。3.6注意事项3.6.1在主机运转时若发生异常响声，立即按下主机的开关健，并关闭电源。3.6.2运行中注意机组局部温度是否正常。3.6.3主面板显示故障后，需查明故障原因及处理故障后按下复位按键，从新启动主机。-48-二、给排水系统设备操作作业指导书1、目的规范给排水设备设施的操作程序,确保正确,安全地操作给排水设备设施.2,适用范围适用于物业管理处辖区内给排水设备设
6、施的操作.3,职责3.1,班组长负责检查《给排水设备设施操作标准作业规程》的执行情况.3.2,管理员具体负责给排水设备设施的操作.4,程序要点4.1,启动水泵(潜水泵)前的检查(1)检查水泵(潜水泵)进,出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀.(2)排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话).(3)检查电压表,信号灯指示情况.(4)手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞.4.2,启动水泵(潜水泵)(1)合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于"手动"位置.(2)按下启动按钮,水泵(潜水泵)启动,注意观察启动电流.(3)如果一次不能启动成功,可以再试启动
7、两次,每次应间隔3分钟.如果3次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动.(4)启动成功后,让其运转5分钟.观察运转电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线).(5)确认一切正常后,按下水泵(潜水泵)"停止"按钮,水泵(潜水泵)停止.-48-(6)将转换开关置于"自动"位置,水泵(潜水泵)自动启动并运行.4.3,停止水泵(潜水泵)(1)将转换开半置于"自动"位置,水泵(潜水泵)停止运转.(2)拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开半(如果需要).(3)关水泵(潜水泵)进,出水闸阀(如果需要).检查有无不正常情况,如有则及
8、时处理.-48-三、消防系统设备操作作业指导书1目的规范消防水泵及
