青岛太平洋国际广场项目投资分析报告

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1、青岛太平洋国际广场项目投资分析报告目录摘要4一、青岛基本概况51、地理位置52、历史沿革53、人口54、经济水平65、区域规划情况106、结论131、房地产发展各项指标分析152、房地产未来量预测183、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析18三、经开区楼盘分析251、竞争分析26（1）、净地分析26（2）、竞争个案分析26（3）、潜在竞争情况282、区域楼盘特点283、区域客户需求分析29（1）、不同面积、不同户型的需求状况29（2）、不同单价，不同总价的需求情况29（3）、潜在购房人群分析29（4）、供需分析结论30四、项目概况301、合作方概况302、用地情况313、用

2、地四至394、规划情况415、配套情况426、道路状况427、市政规划428、开发进度449、合作方式44五、项目SWOT分析451、SWOT分析45六、投资分析48七、综述53摘要青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元

3、/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。一、青岛基本概况1、地理位置青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市

4、之一。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人口757.99万，其中市区1102平方公里，人口275.55万人。截止到2007年底青岛市常住人口达到了838.67万人。2、历史沿革1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。3、人口表1-1：青岛市2003-2007年人口增长情况年份20032004200520062007青岛市人口（万人）720.6873

5、1.12740.9749.38757.99市区人口（万人）246.77258.4265.43271275.55总人口增长率（%）0.701.4%1.31.11.15市区人口增长率2.084.72.72.11.68全市城市化率35.2%36%35.8%36.2%36.4%数据来源：青岛市年度统计公报房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从青岛市人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速度越快（青岛市2004-2007年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07%）、城市化发展进程越快(2005年中国城市化率为42.99%，而青岛市仅为36%，低于全国平

6、均数6个百分点)、人口导入动力越大，当地房地产需求量将越大。4、经济水平青岛市借助良好的自然条件和经济基础，过去五年经济发展迅速。表1-2：青岛市2003-2007年经济发展情况年份　2003年2004年2005年2006年2007年GDP（亿元）1,780.302,163.802,695.503,206.583,786.52GDP增幅（%）15.90%16.80%16.90%15.70%16.00%人均GDP（元）24,703.0629,595.6936,381.4342,789.7749,954.75人均GDP增幅（%）16.45%19.81%22.93%17.61%16.74%

7、人口（万人）720.68731.12740.9749.38757.99人均GDP（美元）3,611.824,327.175,319.316,256.277,303.86（1）、GDP青岛市GDP年均增幅为16.26%，远高于全国的平均增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。图1-1：青岛市2003-2007年GDP增长情况图1-2：青岛市2003-2007年GDP增长率（2）、人均GDP人均GDP亦从24703.06元（03年）至49954.75元（07年