关于我国廉租房建设的思考

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1、关于我国廉租房建设的思考[摘要]住房问题已成为困扰中国居民的三大难题之一，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷。改善中国住房保障的核心是大规模的廉租房建设，其关键是要解决好建设资金问题。在廉租房建设中政府不应是唯一的出资主体，可通过信用担保、租金回收和兑现利息的形式吸引社会的闲置资金流入。同时政府还须在廉租房建设中充当房产权的拥有者、资金信用的担保者、廉价土地的提供者和疏通各种联系的协调者等多种角色。　　[关键词]廉租房；有效需求；闲置资本；准公共品　　　一、廉租房建设的特点　　　　1．规模大、周期长。发展经济学家刘易斯在他的二元结构模型中提出发展中国家

2、的经济发展过程应是城市工业部门的扩张和吸收农村剩余劳动力的过程。在我国的城市化过程中，这些刚进入城市工业部门的农村剩余劳动力基本上都属于低收入阶层，他们和城市已有的低收入人群一起组成廉租房的主要需求者。　　根据中国社科院社会学所(2003年)预计，20世纪最后10年的中国城市化，平均每年城市人口比重提高1％，到2030年城市化水平达到66％。2005年城市人口达到5．3亿，到2010年会增加到6．2亿，到2015年会增加到7．1亿，到2020年会增加到8．1亿，平均每年转移2千万人次。如果每人的住房建筑面积为城市居民的3／5，即12平方米标准，每年新增加的

3、城市人口住房需求大约为2．4亿平方米(这不包括城市现有人口的需求)。按照每平方米建筑造价1000元，基础设施配套每平方米300元，住房建设需要的直接投资3120亿元，加上征地拆迁，总投资可达5000亿元以上，实际数字应高于此。在这每年增加的房产投资里，政府至少需要承担其中的一半(大部分是农村人口城市化带来的需求)，也需要数千亿元以上的资金。　　我国要达到中等收入国家城市化水平(城市人口为总人口60％)，大概需要20年左右的时间，因此廉租房的建设作为—项巨大而又长期的工程，它关系到国家的稳定、社会的和谐，政府必须从战略上进行考虑，要把它作为一项长期任务来抓。

4、　　2．投资风险小，具有外部经济性。现在经济学的研究通常将经济泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。房地产泡沫的具体表现为：房价上涨速度过快、房价过高、住宅空置率偏高。造成我国房地产泡沫的原因是供需严重失衡，而这种需求并非有效需求。由于房地产投资具有短期的暴利效应，导致我国房地产的投机需求过度，加之住宅的供应短期缺少弹性，房地产市场的投机与风险也就随之形成。　　要改变这种状况，有两种途径：一是增大有效供给；二是增加购房者的成本(比如税收和利率)。增加购房者成本的有关政策是一把“双刃剑”，它有可能导致房地产市场的“急刹车”，加速房地产市场泡沫的爆发(日

5、本和香港曾经有过这样的教训)，因而消除房地产市场的泡沫不能简单地通过税收和利率来减少高端住宅的供给，而是要在抑制高端住宅需求的同时(降低房价增速)大规模增加低价格、低风险的住宅(廉租房)的供给，这样房地产作为一个整体不会减速，使对整个宏观经济的影响仍然存在(仍会带动了相关产业的发展)。回报较低但风险也较低的低端住宅，在整个房地产开发中的比重上升可以有效稀释目前银行房地产高风险资产的比例，降低坏账在银行资产中的比例，同时也能带来大量的就业机会，可以把目前剩余的劳动力转化为生产力，为我国经济的持续发展积累财富和资本。　　廉租房的大规模建设，在降低了整个金融风险

6、的同时，反过来又使自身建设的投资风险变得更小，这也为社会资本进入廉租房建设市场增多了一分吸引力。人规模的廉租房建设可以减小贫富差距、抑制房价过快上涨，对解决“三农”问题、构建和谐社会等具有很好的促进作用。　　　　二、社会资本进入廉租房建设市场的可行性分析　　　　1．具有大量的社会闲置资本。根据最近中国人民银行的报道，中国城乡居民的储蓄额超过了15万亿元，且有进一步增加的趋势。1995年中国银行的存差第一次超过3000亿元，2005年银行的存差已达到9．2万亿元，扩大的存差直接意味着银行效益的降低。但具有中国特色的是大量资金积淀在实体经济之外，而大量信贷需求

7、却未得到有效满足。减少银行存差一个有效办法就是增加实体经济的投资，将高额储蓄转化为消费力，降低过剩流动性对中国金融体系的拖累。　　2004年我国的外汇储备为6009．32亿美了己，2005年为8188．72亿美元，随着外汇储备数额的增加，外汇风险的控制日显重要。投资实体经济可以作为减小外汇风险的一种重要手段，把部分外汇投向廉租房建设市场是一种值得尝试的途径。在风险和效益有保障的前提下，这些巨额的社会闲置资本进入廉租房建设市场是完全可能的，更是一种双赢的行为。　　2．可靠的收益保障。政府保证提供低廉的住宅建设用地，社会剩余劳动力保证了低廉的人力资本，大量的社

8、会闲置资本保证低利率的建设资金，三者的结合使得廉租房单位面积造价显