房产证的性质与作用

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1、房产证的性质与作用【内容提要】在实务中，我们往往以为只要持有房产证就拥有房屋的所有权，房产证的交付意味着　房屋所有权的转移，房产证交给抵押权人占有就设定了抵押权。其实，这些都是误解。　请关注——【摘要题】法学与实践……　　随着我国社会经济的发展，房产证愈来愈成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书。　但房产证在交易活动中的法律意义究竟如何，却是一个仍需细加明辨的问题。　　房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的　简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。作为证书之一种，　房产证具有以下特点：(1)房产证只能

2、由不动产登记机关发放，其他机关发放的房产证　不具有法律效力。我国采取不动产分别登记体制，不同种类的不动产分别由不同的行政　主管机关登记，房产证只能由房地产主管机关发放。(2)房产证是对特定房屋所有权归　属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一　权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋　(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且　据此只能发放一个房产证。(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有　，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共

3、有权证。(4)房产证是登记机关在对特　定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记　簿的内容相一致。　　由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交易活动中　得到广泛的运用。但在目前的实务中，对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多，归　纳起来主要有两类：其一，颠倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋　所有权的惟一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。例如，在实务中判断一个人是否拥　有特定房屋的所有权时，以为是否持有房产证就是根本依据。其二，混淆证书与证券的　性质，以为房产证具有证券的性质与作用

4、，可以代表其上记载的房屋所有权。例如，在　房屋买卖中，以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中，以为　房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。　　按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法　。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经　登记始发生物权法上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。　房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依　据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记　载不

5、相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登　记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不　产生物权法上的效力。例如，在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的　效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。　房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主　张和行使权利，并可要求机关根据登记簿上的记载补发房产证。可见，房产证不能脱离　登记簿的记载而发挥其证明作用。所谓“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并　对房屋行使占有、使

6、用、收益和处分权利的惟一合法凭证”的规定，实际上颠倒了房产　证和不动产登记簿的关系，误解了物权公示的原则、意义和适用规则。房产证也不具有　代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同。同是书面凭证，证书与证券在性质上　的主要区别是：证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，房产证作为权利证书，只能证明　特定房屋所有权归属于谁，而不能代表其上记载的权利；证券不仅能够证明权利的归属　，如当事人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证，亦可充分证明其拥有证券上的权利，　而且还能代表其上记载的权利，移转交付证券即产生权利移转的效力。　　当然，在与房屋有关的交易活动中，房产证还是能

7、够起到一定的证明作用。但是，房　产证所起到的只是初步的证明作用。在房屋买卖的缔约过程开始时，欲出卖房屋的一方　出示房产证，可以初步证明自己是房屋所有权人，有关的缔约谈判可以据此展开。如果　双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时，一方当事人不应只根据对方房产证的　记载就与之订立合同，而应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿，以了解对方是否为真　正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况，因为只有登记簿上的记载才是具　有公信力的权利归属证明。在房屋买卖合同履行时，卖方向买方交付房产证，并不产生　房屋所有权移转的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主体

8、的变更登记(即通　常所说的“过户登记”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格