浅析房地产开发项目造价控制措施

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1、浅析房地产开发项目造价控制措施摘要：房地产项目工程的造价控制是房地产开发公司的重要工作，它关系到房地产开发公司的牛.存和发展。基于工程造价控制的现状以及房地产造价控制影响因素的分析，木文对房地产项目造价控制措施进行了探讨，希望能为房地产开发项目造价控制工作提供借鉴和参考。关键词：项目造价控制；研究现状；影响因素；控制措施0引言随着经济建设的蓬勃发展，我国的房地产建设日新月异，工程造价管理与控制的重要性愈发突显，各建设项目业主、建筑企业对于工程造价管理与控制工作的关注度也越来越高。鉴于工程造价控制涉及的面比较广且是一项不确定性很强的工作，木文从工程造价控制的研究现状入手，对房地产造价影响因素中政

2、策法规性因素、设计阶段因素、施工阶段因素、地区市场性因素、从业人员因素五大重要影响因素进行分析，并采用AHP法计算得出影响因素的重要程度，最后根据分析结果提出了相应的控制措施，以期能有效控制项目的造价，使房地产项目经济效益进一步提高，从而提高企业竞争力，促使房地产企业可持续发展。1工程造价控制的研究现状通过相关研究，可把国内外工程造价控制的理论与方法划分为三个发展阶段，即古典的项目造价管理、传统的项目造价管理和现代的项目造价管理，如表1所示。丙方国家全面研宄成木管理流通和成木管理的应用，他们早在20世纪70年代就己经开始运行全面造价管理和全过程造价管理，现如今他们己经形成了一套很成熟的全过程造

3、价管理的理念和方法。最近几年我国对全过程造价管理的应用已经取得一定的成果。在工程项目管理的很多方面都取得了重要的进步,正在逐步改进，力争形成一套完整的理论与方法。2房地产造价控制影响因素的分析工程造价按时间顺序分为费用估算、费用概算、施工图预算、形成合同价、工程进度款、竣工结算等；但从横向看，实施房地产造价管理受到来自多方面多因素的影响，主要是下面五大方面：政策法规性因素、地区市场性因素、设计阶段因素、施工阶段因素、从业人员因素。2.1政策法规性因素我国有关建筑工程造价管理的相关法律法规不健全和建筑工程造价相关咨询机构不规范等客观因素对房地产造价的控制产生一定影响。虽然己经制定工程造价相关法律

4、法规，但是由于我国过去长期处于计划经济，己奋的法律不能完全适应现在的市场经济的发展,法律存在不完善的地方，而II在实际的操作过程中，也存在着有法不依，执法不严的现象。2.2地区市场性因素房地产项目不可复制的特性，每个房地产项0都会出现在不冋的地区不同的吋间，所以其价格必定会受到所在地的空间与时间和自然条件因素的影响。人材机、经济和技术的投入组成了房地产项B的整体价值。人材机的价格在不冋的区域与市场必会有差异，从而导致工程造价定价水平有所不同。所以地区与市场性因素对房地产项目的影响还是相当人的。2.3设计阶段因素有研究指出，虽然设计费用只占整个项0的1%左右，但却对整个项0的造价控制起着决定性作

5、用。然而在实际工程中，在设计阶段存在的问题还是很多的：(1)很多设计单位在方案设计阶段缺乏经济控制的意识；(2)业主和设计单位签订的委托合同中很少出现鼓励优化设计的项0,缺少最优激励政策。2.4施工阶段因素人多数企业对施工阶段的造价控制做得还是相对比较好，不过由于项0的特性，要想对施工阶段的造价控制做到最好，还存在一定难度。在我国现施工阶段造价控制还存在以下几方面的问题。(1)在施工现场，缺乏既懂技术又懂经济的管理人才。(2)没有将施工现场的施工组织设计完善到最优化状态。(3)现场的签证太多，施工方的很多设计变更透明性差，业主无法核实。2.5从业人员因素工程造价管理是一项很杂很无条理又十分细致

6、的工作，从而就需要各个利益相关主体有很强的责任感。只冇各个相关方真正把经济控制、提高经济效益重视起来才行。但在现实操作过程中还存在一些问题。(1)在进行可行性研究阶段，有一些业主主观压低价格，搞“钓鱼工(2)—些施工单位为了中标，故意压低标价，使一些高标准高水平的价位相对较高的施工单位无法中标。(3)一些较高资质的施工单位还会以低价转包的形式转包给资质低的施工队伍。3基于AHP法的房地产项0造价控制的关键因素识别层次分析法(AHP)是指将一个复杂的多0标决策问题作为一个系统,将0标分解为多个0标或准则，进而分解为多指标(或准则、约束)的若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序(权数)和

7、总排序，以作为0标(多指标)、多方案优化决策的系统方法。由于影响房地产项目造价的因素是多方面的，为了在众多的因素中辨识出主要的、影响大的因素，明确因素间的主次关系，利用AHP法来识别关键影响因素。(一)建立递阶层次结构。针对政策法规性因素、地区性和市场性因素、设计因素、施工因素和人员因素这五个影响因素建立一个层次结构。0的层房地产造价控制准则层B1政策法规性因素B2地区市场性因素B3设计阶段因素B