商业地产营销策划培训.doc

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1、商业地产营销策划培训（1）商业面积：主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。（2）商圈饱和度：根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间，离理想经营值尚有2-2.5万元的距离，远远低于饱和度。（3）零售业态：据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、杂货店比例约占35%，偏高；百货店约20%，购物中心（商场）25%，连

2、锁仓储式中心店5%，比例偏低，其余15%为专业市场。（4）租金水平：主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米·月（商圈中心区域），平均租金价格在150-200元/平米·月之间。整体出租的大型商业物业租金水平在20—80元/平米·53月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。结合重庆未来5年发展趋势，我们认为无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都会稳中有升。（5）销售价格：各大商圈的商铺售价

3、在2-10万/平米（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。目前有部分大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权，销售价格和年租金收入的比值大致为12：1——15：1。2、小结通过数据分析我们认为：（1）重庆市商业还有比较大的成长空间一方面居民收入不断增加、消费水平不断提高；在另一方面，杂货店、便利店等比较落伍的商业形势仍然占据了相当比例，没有规模效应，缺乏经营特色，无法提供比较完善的配套服务，商业的整体经营水平有待提高。所以近年来，过内外知名商家纷纷入渝，业态包括百货、超市，以及各

4、类专业市场，证明商家也普遍对重庆商业的发展前景持乐观态度。（2）其他主城区商圈的发展，开始削弱渝中区零售业的集聚效应53各个主城区近年来都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成，改善了购物环境，并吸引了相当多的百货以及大型专业市场商家进场，留住了相当部分曾经外流至解放碑的消费力。虽然解放碑商圈目前仍然处于无可争议的龙头地位，但绝对优势和集聚效应已开始弱化。（3）渝中区的商业物业供应量相对饱和从统计数据上反映，渝中区商业物业供应量已经接近饱和。因此渝中区商业物业面临的压力也非常大。附：

5、2003年五大商圈比较表商圈日人流量（万人）年购买力（亿元）商业供应量（万平米）单位面积实际额（元/平米）饱和度解放碑30135.04542000接近饱和沙坪坝2464.82530000未达饱和南坪2054.02025000远未饱和杨家坪2875.62230000远未饱和观音桥1437.82535000未达饱和（二）渝中区商圈特征分析1、渝中区商圈格局概述从平面格局上看，渝中区商圈目前以解放碑为中心，由内向外形成了三个层次，各自的范围及特征分别为：（1）一级商圈53主要为目前的步行街范围。经营业态包括大

6、型百货、购物中心，以及一些品牌店，人气最旺，购物环境最好，相应物业的租金和售价也最高。（2）二级商圈步行街向周边辐射150米左右形成的区域。经营业态包括超市、个体商业网点，特点是目标消费群比较大众化，对步行街的人气有非常强的依赖性。（3）三级商圈在二级商圈外，通过多年培育和沉淀逐渐形成了一些比较集中的商业区域，比较有代表性的是七星岗和较场口区域。七星岗区域目前有国美、苏宁、渝海家具市场、中天装饰市场，较场口区域目前有得意装饰市场以及休闲娱乐中心，具备了一定的规模和知名度。2、总量出现饱和的态势首先我们以

7、百货为例。渝中区全区人口在70万人左右，到2000年底大型百货已接近15家，营业面积超过20万平方米，还没有将小型的百货店和其他的购物场所计算在内。附：辐射人口与百货业规模对应关系指标人口数百货公司数量（个）单个百货公司规模（m2）总营业面积（m2）20万以下1-28000-1000015000-2000020-50万2-310000-1500025000-3500050-100万3-515000-3500040000-100000100万以上不超过10个15000-30000不超过30000053考虑

8、解放碑商圈对重庆其他主城区有较强的辐射能力，我们认为，按照常规的数据标准来衡量解放碑商圈的饱和程度是不合理的。但是通过一些现象我们可以看出，渝中区商圈的营业面积已经处在饱和的边缘：——一些口岸稍次，或平面格局不合理的新增商业物业的招商较为困难，且商业物业的租金水平没有明显的上涨。——大型商场半闲置的现象已经比较明显，一些商业物业陷入招商、经营不善、撤场、再招商的恶性循环，除百货外，还包括一些专业市场。——部分商家运作较为困难，人气不旺，营业