房屋产权面积的测量方法初探

《房屋产权面积的测量方法初探》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房屋产权面积的测量方法初探佛山市城市规划勘测设计研究院广东佛山528000【摘要】加强房屋产权面积测量方法的研究，对我国房屋产权面积的计算有着重要意义。文章对房屋产权面积相关概念做了简述，结合某房地产项目的面积纠偏案例，提出房屋产权空间分析的房产测量方法，并对测算中应注意的问题进行了比较详细的论证与分析，供参考。【关键词】房屋产权面积；测量计算；空间分析；公摊面积1、引言房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化,对房屋面积量算的精度要求也越来越高。房屋产权面积的测量不仅关系着消费者的权益，还关系着房地产开发商的利益。但是，作为不动产的房屋相对于动产来说，由于大

2、宗性、不可移动性及与土地的关联性决定了其空间形态界定的复杂性。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进。因此，为了避免在实际的测算和登记过程中，由于面积导致的纠纷以及经济损失,有关部门应该加强对测量方式的控制和管理，积极探讨房屋产权登记中解决面积测算问题的有效途径。2、相关概念2.1房屋产权空间房屋产权受制于土地产权，是建立在土地产权基础之上的，房屋的使用价值也是土地使用权的只体表现。因此，不存在与土地没有联系的房屋产权，即不存在所谓的脱离土地使用权的空中楼阁。尽管有些建筑空间客观存在，并且符合房产测量规范的面积计算规则，结构牢固，层高达到2.2m,如通

3、常没有产权的地下车位、架空层、结构转换层及所谓的赠送面积等，但这些建筑面积没有计入容积率，自然就没有资格获得产权。房屋对土地的占用存在多种状态，使得房屋产权具有一定的复杂性。城市规划出于城市容量的考虑，对建筑空间具有约朿，要求符合城市规划，符合人们的使用功能和要求，并通过容积率约束建筑空间布局。容积率计算规则是房屋建筑面积除以房屋所在地土地面积。理论上，基于对土地使用权的分享，参与容积率计算的建筑面积都应该满足产权要求并计算产权面积。但实际上产权登记认定要求建筑层高达到2.2m以上的建筑空间才奋产权意义。由于建筑层高通常达到1.5m就可以计算建筑面积，超过1.5m层高往往采用其倍

4、数进行测算，以遏制开发商过度开发。该过程容易产生更多的建筑面积,使得规划容积率计算面积通常比房产测绘面积要多。房产测量主要关心房屋建筑的产权保护与市场交易的便利，且涉及财富价值等，往往对建筑面积比较保守，建筑面积自然比规划建筑面积要小。选择4个楼盘实际产权可登记面积与容积率面积差分析，最小面积差为9985.86m2,最大面积差为56289.09m2。当然，这些楼盘面积差还包括地下停车场、部分架空层等，实际面积差比表1数据小。2.2房屋空间形态产权的交易与保护需要有明确的主体，房屋多数具奋明显的空间形态。作为不动产的房屋相对于动产的空间形态来说，由于大宗性、不可移动性及与土地的关联

5、性决定了其空间形态界定的复杂性。房屋产权存在客观的空间形态，是三维空间建筑，可以通过顾及垂直方向上层高的水平投影面积来确定产权，从而决定归谁所有和使用，同时也可以进入房地产交易市场进行交易。房屋空间形态又具有异质性，即冇些建筑空间没冇产权却混杂在冇产权的建筑空间中，如同飞地，需要进行识别并剔除。作为不动产与动产相比，房屋产权的空间形态有苏特殊的属性:①房屋是大宗产品，价值量大，产权的确认与保护更加重要；②规划容积率是界定建筑空间是否具冇产权的基础；③房屋空间具冇异质性，容易形成面积粗差；④房产测量规范是对建筑空间产权的进一步识别；⑤房屋不可移动，位置具有唯一性，可以使用坐标定位；

6、⑥需要由房产测绘完成其空间形态范围、边界和人小的界定。3、分析方法3.1定性分析首先定性识别产权空间形态，由于存在非产权的异质空间，其识别过程相对复杂，需要根据规划文件和房产测量规范予以甄别，排除非产权空间的过程就是确定产权空间的过程。(1＞合法性原则。①产权原则。不动产产权区别于其他动产，主要表现为以坐标反映的位置固定性、不可移动性，以房屋登记为依据，房产面积及苏坐标是房屋登记的基本资料。产权要求能识别，可计量,并能清晰分割至最小单元。②规划容积率。规划容积率是房产面积识别的首要依据，也就是说参与容积率计算的建筑面积才能作为房产面积，否则不能成为房产面积。因为只有分摊了土地或享

7、有土地使用权的房屋建筑面积，才能作为房产面积的初步判断。规划是房屋合法依据之一，房产面积的产权是否合法，首先要保证建筑空间对土地分享的合法性和有效性，规划容积率是唯-的技术指标。市场上各种蚀得面积(偷面积)的存在与规划容积率及其建筑空间认定模糊有关。未计容积率的建筑空间一概不作产权认定，但可测量其面积，绘出其图形，标注其位置。计入容积率的建筑空间还要视其是否符合房产测量规范的面积计算规则。大多地下室、架空层等未计容积率。由于市场竞争，幵发商也常常使用偷面积手段，干扰城市规划，规避