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时间:2018-11-17
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1、房地产幵发企业交易环节的税务筹划一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种,而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下,通过划定合理的收入项目,降低税率、减少税基,达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧:(1)若房地产企业出售的是经过装修的房屋,如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中,那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税,计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此,企业应该将房屋售价和装修价款分开核算,
2、分别与购房者签订两份合同,一份是房屋销售合同,另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下,就房屋销售价款缴纳5%的营业税,就增值额缴纳土地增值税;装修价款属于劳务收入,只需按建筑业3%的税率计证营业税,不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。(2)若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施,应将能单独计价的部分,如房屋内部的办公设备、电器等,从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同,同时再签订一份附属设施的购销合同,降低房屋销售价款,减少应纳营业税和土地增值税。(3)若房地产开发企
3、业与购房者签订设备安装合同,根据现行营业税法,若设备价值作为安装工程产值的,应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商,由接受劳务方购买设备,只就安装的劳务费用签订合同,这样,企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。[例1]某房地产开发企业出售商品房,取得转让产权合同收入4800万元(包括800万元的装修款),除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800X5%X(1+3%+7%)]万元,增值额占扣除费用的比率为%[(4800-2800-264)+(2800+
4、264)=1736+3064],应纳土地增值税[1736X40%-3064X5%]万元。税款合计[264+]万元。如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元,另签订一份800万元的装修合同,收入总额不变,其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000X5%X(1+7%+3%)]万元,增值额占扣除项目的比率为%[(4000-2800-220)+(2800+220)=980+3020],应纳土地增值税294(980X30%)万元;建筑装修应纳营业税及附加[800X3%X(1+7%+3%)]
5、万元,税款合计(220+294+)万元。可见,同样的收入和成本,通过筹划可以节约税款0万元。同时由于购房价款减少,也为购房者节约了一笔契税。二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点:(1)企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。(2)出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%,增值额占扣
6、除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃,企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。(3)对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的,其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。[例2]某房地产企业欲销售普通标准住宅,扣除项目总额为2⑻0元/平方米,现有两种销售方案,一是按2380元/平方米的价格出售;二是按2500元/平方米的价格出售对于方案一,增值额占扣除项目的比率为19%[(2380-20⑻)+2000],小于20%,无需缴纳土地增
7、值税,利润为380元/平方米。方案二中,由于收入增加120元/平方米,导致增加营业税及附加为(120X%)元/平方米,扣除项目金额为元/平方米,增值额占扣除项目的比率升至%[()+],需缴纳土地增值税[()X30%]元/平方米,企业的利润为0元/平方米。可见,售价提高之后利润却下降元/平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾,见下文税负平衡点的分析。三、计算税负平衡点,制定合理的销售价格我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率,同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠(上文已说明)。各级距的起征点的规定
8、决定存在着税收筹划的空间可以通过税负平衡点的计算来制定合理的销售价格,达到税负最小、利润最大。享受税收优惠的平衡点计算如下:假设某房地产开发的商品房销售价格为A,除销售税金及附加外的扣除项目金额为a,则全部扣除项目金额为:a+AX5%X(1+7%+3%)=a+%A。要享受免税的税收优惠,增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%,即要[A-(a+%A)]+(a+%A)20%,解得A。即纳税人想要享受免
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