长安镇商业市调报告

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1、长安博鑫项目调研报告东莞中原商业部DongGuan.06.2013前言：感谢发展商对东莞中原的厚爱，经过初步接触，充分理解发展商对项目地块商业价值的重视及期待。在与贵司会晤后，我司组织了商业部营销策划团队对长安的商业市场进行了详细的市场调研，并根据市场调查结论提出了可行性的发展建议。希望得到贵司的认同,后续能为发展商最大化地块的商业价值提供更多有价值的服务。如本报告存在的不足，希望能得到发展商及业界人士的不吝斧正。一、市调时间：2013年5月24日至6月13日，整体市场调研工作历时20天；二、市调内容：东莞商业市场的分析；长安的城市、经济、人口概况；长安各商圈实地调研；项目周边区域消费者、经

2、营者调研；项目周边区域商业调研项目分析及建议三、调研方式：商圈调研以实地考察，数据收集为主；消费者及经营者调研，采取问卷调查及深度访谈的形式进行全面调查Part1东莞商业分析Part2长安镇概述Part3长安商圈分析Part4消费者、经营者分析Part5项目分析及建议PART-1东莞商业分析一、新政对东莞商业市场的影响物业类型优势分析影响判断别墅属于稀缺资源，一直以来都是首付四成，购买群体资金实力强。影响较小高端洋房豪宅多为资源型洋房豪宅，定价较高，多为购买力较强的二次置业。影响较小自住中小户型90平米以下的户型首次置业首付仅需两成。影响较小商用物业包括商铺和写字楼，本身进入门槛较高，而且一

3、直都是五成首付，有些投资者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范围。基本无影响中心区物业一般拥有较为完善的市政配套、交通配套、教育配套、生活配套等资源，居住便利同时租赁市场也非常活跃，自住和投资需求都较为旺盛。影响较小高赠送面积的中小户型90平米以下的中小户型首付仍然为两成，加上高赠送面积，这样的产品会受到市场的追捧。影响很小小结：商铺产品不在此次调控范围内，所受影响小；住宅市场受到打压，住宅投资资金寻找出路，商业地产面临良好的发展契机。新政对住宅、商铺产品的影响分析住宅市场分析成交价格、成交量价走势12新政后，住宅成交价格和成交量变化住宅产品受新政影响明显自新政出台后

4、，东莞住宅价格出现回调，镇区调整幅度为13.44%，城区调整幅度为3.62%。成交量逐步降低上门量急剧下滑成交氛围严重不足买卖双方观望情绪加剧；成交急剧下滑商业市场分析成交价格、成交量价走势......新政商铺成交价格和成交量变化5月商业物业供需两旺成交情况火爆5月份商铺供应环比增长266.96%新政出台小结：商铺产品受新政影响小，成为市场新宠，商业地产获得极佳的发展契机。东莞商业发展之痛：高端消费力外流1商业竞争转变为招商、经营管理竞争2概况发展一站式•体验型的购物中心，以多元化、娱乐化、规模化形成核心竞争力解决消费力外流的问题，东莞商业升级换代主要趋势；东莞商业出现价值危机，大量商业销售

5、后出现大面积空置的现象。以招商实现商业价值，以经营创造投资前景。专业的招商、经营管理成为最大化商业价值的关键因素。二、东莞商业市场发展趋势三、东莞商业市场与广州商业市场的对比分析发展进程不同越秀、荔湾其他新城区分散的农村个体分散发展的镇区数个独立的商圈在东莞发展进程中，各镇区发展呈现分散性和同步性！城市化改革开放东莞广州发展具有连续性和整体性VS产业发展重点不同广州东莞以发展第三产业为主导，零售商业繁盛以发展第二产业为主导，积极发展第三产业VS交通便利性不同广州交通便利，有地铁辅助，各区有特色的购物中心可辐射整个广州市...东莞交通条件待完善，各中心镇商业各自发展，不能把辐射面延伸至整个东莞

6、市VS目前东莞市商圈概况虎门、厚街商圈：以服装、家私会展业为主樟木头、常平、长安商圈：依托交通优势发展对外经济和房地产业，吸引港台到内地置业人士和港台商人消费。石龙商圈：东莞市传统的商贸中心。西正商圈、万江商圈、东纵商圈、CBD商圈四大商圈：东莞市城市商圈总结12东莞商业呈现中心众多，规模分散的发展态势，每个镇区均形成自己独立的商圈，各自为政。项目商业需立足于长安本镇区，项目辐射力要覆盖周边镇难度大，在短期范围内难以实现的。PART-2长安镇概述一、宏观经济分析长安是东莞的经济强镇，综合经济实力逐年上升，保持强劲的增速08年长安国民生产总值首次超过200亿元，达到202.1亿元；自07年以来

7、，连续两年均保持在14%以上的增加率。年份国民生产总值（万元）增长率06年1522236/07年176427215.90%08年202098014.55%综合经济实力名列前茅，08年长安镇生产总值仅次于虎门（214.8亿元）二、居民生活水平与消费结构长安外来居民占主体，整体消费水平在提升人口发展2008年年末长安户籍人口数约为41234人，外来人口约为360986人，外来人口比重高达92.3%以上，外来人口接