二手房中介公司经纪人需掌握流程(小城市)

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1、二、相关税费知识一、房地产基础知识培训大纲三、中介流程四、买卖流程五、贷款及相关知识一、房地产基础知识1、房屋分类3、房地产市场4、土地使用权出让年限2、房屋结构分类一、房屋分类1、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；2、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；3、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；二、房屋结构分类1、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。2、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。3、错层：房

2、内高度不一至，一米以内分离。三、房地产市场1、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；2、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；3、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）；四、土地使用权出让年限a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地50年；二、相关税费知识1卖方税费2买方税费1、卖方税费1、普通住宅2、非普通住宅普通住宅1、满两年营业税免收未满两年5.55%×房屋总价2、交易手续

3、费：6元×建筑面积3、合同印花税：0.05%×总房价4、个人所得税满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年差额×20%或者总价×1%2、非普通住宅税费1、营业税：5.55%×房屋总价2、交易手续费：6元×建筑面积3、合同印花税：0.05%×总房价4、个人所得税：房屋总价×1%买家税费1、普通住宅2、非普通住宅普通住宅1、契税：1.5%×总房价（普通住宅）90平以下1%2、交易手续费：6元×建筑面积3、三证代理过户费500元4、中介费：1%×总房价5、土地过户费33元，划拨土地土地出让金为地价*面积/1.5*0.46、登记费：80元若需贷款：评估费0.5%*房屋总价，

4、贷款服务费1%*贷款额非普通住宅1、契税：3%×总房价2、交易手续费：6元×建筑面积3、三证代理过户费500元4、中介费：1%×总房价5、土地过户费33元，划拨土地土地出让金为地价*面积/1.5*0.46、登记费：80元若需贷款：若需贷款：评估费0.5%*房屋总价，贷款服务费1%*贷款额三、中介流程及各环节注意事项1、接客2、配对3、约看4、带看5、逼意向6、转定7、签约接客始终面带笑容投石问路，确认对方的需求（越详细越好）找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你所推的产品产生浓厚的兴趣注意事项：一定详细了解客户需求，客户性质（投资还是刚需），首付多少，能接受价格等

5、。匹配房源匹配：尽可能的找到与客户需求相匹配的房源，但万不可自我设馅。若有性价比高的房源，大可引导。找到合适房源后，多约一到两套做对比。注意事项：以往有很多老业务员都会自我受限，总认为客户的需求不会改变，但往往都是这种自我受限与成交擦肩而过，结果客户在别人手里买了那套房屋。约看1、对自己推销的产品了然于胸（面积、价格、房型、朝向、付款方式、看出去的视野、视觉效果等等）2、付出你的激情，重复强调你所推产品的最大优势及目前市场的稀缺性。3、隐约灌输意向概念，为逼意向做好完美的铺垫。4、对报价的艺术：掌握好你主推的房源，在房东要求的价格上多报一点，一般是成交价*1.0

6、25（视客户情况而定），其他房源可以报底价或是低价，但不可以太悬殊，影响主攻房源在客户心中的地位。报价的尾数中尽量不要带5和0，最好是可以到小数点后一位，给其感觉没有还价空间。带看1、带看前的准备工作；2、带看中的注意事项；3、带看后的工作；带看前的准备工作；1、你的公文包里工具是否齐全（带看单、鞋套、卷尺；2、带看套数的：一般不要只安排一套，但最多只能带看3套。3、将状态调整的最佳。带看的时间、见面地点、路线安排及带看顺序的安排。时间：避免带看房源采光不好的时间段。见面地点：避免约在小区的大门口或是中介公司比较密集的地方，提前15分钟左右到等客户。路线安排：以

7、公司为终点，由远及近，以便拉回公司，座下来谈。带看顺序：以3套为例，根据客户的需求，分成好、中和差，先带看中等给客户一个好的印象，再带看好的让之眼前一亮，最后带看差的，逼其做决定。带看中的注意事项带看大忌：冷场，没话和客户聊。但说话也不可以没有水平。要知道客户买的是房子，至少都是几十万身价以上的，都是成功人士，话说过大或是虚假的，客户虽然不说，但对你的印象会大打折扣，有的甚至在你这边看的房子到别处去成交也是常有的事。若实在没有话题可聊，可以拿周边的行情和你所介绍的产品做对比，突出您的产品的稀缺及物有所值。优点重点突出，重复的强调，直到客户觉得都听腻这个优点了，其

8、实他是已经接受了，缺点一