硅谷房地产业发展及其对我国的启示

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1、硅谷房地产业发展及其对我国的启示王昭1，2熊凯1，2（1江汉大学商学院2武汉城市圈制造业发展研究中心湖北武汉４３００５６）摘要：分析了硅谷的房地产市场现状，针对硅谷地区房屋供应不足、居民购买力偏弱、住房分布格局欠妥等房地产业现存的问题，探讨了政府采取的相关措施。以此为基础，最后提出了几点在我国城市化建设进程中，对房地产业发展的几点启示。..关键词：硅谷；城市化；房地产业中图分类号：F293.3文献标识码：Ａｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１5．09．０17*基金项目：江汉大学研究生科研创新基金项目“城镇化与房价博弈研究——基于美国房地产市场”（项目编号：３０１００

2、４２１０００１）。收稿日期：２０１5－03－20１硅谷房地产市场的现状硅谷（ＳｉｌｉｃｏｎＶａｌｌｅｙ），是美国高新技术产业的发源地，汇聚着众多世界一流的高科技产业公司，由圣塔克拉拉县（ＳａｎｔａＣｌａｒａ）与圣马特奥县（ＳａｎＭａｔｅｏ）以及旧金山的一部分地区组成，在地图上并没有清晰地标注，代指这一类电子产业的根据地。硅谷本是一块没有开垦的荒地，只要伐掉树木，建造房舍，就能占地居住。阳光地带，自由净土，但是随着电子科技产业雨后春笋般在此生根成长，剧增的就业机会，良好的个人发展前景，使人口开始涌入这块土地，房屋的建造速度跟不上人口流入的速度，房地产市场僧多粥少的局面，造成了房屋价格的一再攀升。

3、美国硅谷一带房地产市场的兴旺程度在全美范围内脱颖而出，房价佼佼领先。２００８年金融危机，美国房地产业整体价格下滑，圣塔克拉拉县在２００８－２００９年间房产也缩水近２０％，但是经历２００９－２０１２年短暂的低位徘徊后，２０１２年初又开始了新一轮上涨，２０１５年初圣塔克拉拉郡房价中间值已达８４．６万美元（美国总体房屋价格中间值１７．９万美元），超过２００８年峰值７０．１万近１７％（美国总体价格还没有恢复到20０７年峰值）。位于圣塔克拉拉县（ＳａｎｔａＣｌａｒａ）南边城市的山景城（ＭｏｕｎｔａｉｎＶｉｅｗ），是众多世界五百强的总部聚集地，如谷歌、微软、ＮＡＳＡ。这里的房价一路飙升，金融危机轻度下滑后

4、开始攀涨，至２０１５年甚至比２００８年房价峰值还高出了６０％。据Ｚｉｌｌｏｗ网统计，２０１５年山景城房价平均已达１１８．２万美元，租一套房子大约需要２９４５美元，租售比已经超过了１：４００。除此之外，硅谷其他最主要的地区如斯坦福所在的城市帕罗阿尔托（ＰａｌｏＡｌｔｏ），作为学区房的房价已高达２２０．４万美元，同比增长１７．７％，租金价格大约已高达３４９５美元左右。如图１显示，２０１３年硅谷地区房价中间值大约在７０万美元左右，高出加州平均水平接近一半左右，经济复苏后，硅谷地区房屋销量陡增，已经提前走出了房地产市场的低谷。２硅谷房地产业存在的问题２．１硅谷居民房屋购买能力薄弱，住房短缺房地产业兴旺

5、发展表现为房屋价格持续走高。硅谷地区居民人均收入是全美平均收入的１．５倍，一般人们会认为硅谷居民的购买力很强，不会存在生活压力。周末的街道上，他们会是悠然自得，喝着咖啡享受生活的高级白领。网络报刊中大肆宣扬硅谷富豪的奢华生活，如硅谷的富人区阿瑟顿小镇（Ａｔｈｅｒｔｏｎ），整个小镇的均价已超过４７２万美元。然而大部分普通居民的生活则不在报纸杂志的刊登范围内，他们的生活压力也不为人所知。高收入的地区也有着高昂的生活成本，昂贵的住房让不小的群体根本不具有购房能力。从图２购房能力指数对比图中可以看到，拥有高收入的硅谷，却是购房指数最低的地区之一，２００３－２０１３年硅谷地区的圣克拉拉郡（ＳａｎｔａＣｌ

6、ａｒａＣｏｕｎｔｙ）和圣马特奥县（ＳａｎＭａｔｅｏＣｏｕｎｔｙ）居民购房能力指数在图2中统计的所有城市中一直表现最低，２０１３年两县均为４０％，加州最大城市洛杉矶、加州州府萨克拉门托、圣地亚哥等地购房指数均高于硅谷，２０１３年加州整体购房指数大约在６０％左右。而硅谷地区居民只有４０％具有购买房屋还付能力，其余６０％的居民则需要通过租房或其他方式来解决住房问题的。２．２住房分布格局不合理早期的硅谷对住房分布格局没有系统的规划，住房零散分布在各个区域。住房与工作区域没有完善的交通体系链接。因此，90％左右的居民出行都靠私人小汽车，在人口密度较大的硅谷地区，交通状况拥堵不堪。拥堵的交通大大地增加了地

7、区的能源消耗成本、环境污染成本、居民出行时间成本等。３硅谷房地产业解决办法３．１提高居住密度，提倡高层多户型住宅建设硅谷超高的住房价格，让收入不菲的居民都望而却步，房屋购买能力只有４０％的硅谷是如何解决居民的住房问题的呢？硅谷地区内各市政府都采取了相应的措施，提高住房密度，增加单位面积内的房屋供给，是硅谷地区解决住房问题的主要途径。从图3可以发现，政府审批通过的项目大多以高层多户型住宅为主，２０１