房地产估价理论与方法模拟试题（8）

《房地产估价理论与方法模拟试题（8）》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产估价理论与方法模拟试题（8）四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1.评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米1、收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。2、可比实例的成交价格如下：试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。解：1、比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数2、交易情况修正系数为：可比实例A=100/100可比实例B=100

2、/97可比实例c=100/1053、交易日期修正系数为：可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156可比实例C=1.033×1.038=1.0724、房地产状况修正系数为：可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.

3、25)=100/104.85、计算比准价格：比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76（元/平方米）比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51（元/平方米）比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38（元/平方米）6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/平方米）估价对象价格（总价）=1388

4、.22×1500=208.23万元2.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。

5、报酬率为8%。解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元3、计算年总费用：（1）年折旧费=8000×（1-4%）/12=640万元（2）年经常费=100×12=1200万元（3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元（4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元5、计算房地产价格V

6、=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元