资金压力考验开发商 信托将成地产金融创新主力

《资金压力考验开发商 信托将成地产金融创新主力》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、资金压力考验开发商信托将成地产金融创新主力

2、第1内容加载中...伴着土地管理进一步严格化和地价进一步上涨趋势，有人士认为2005年房地产行业最为深切的感觉就是投融资紧张。因为土地出让金必须交齐之后才可以入市进行开发运作。而此前央行2003年底实施的121文件，要求商业银行对房地产贷款提出诸多限制，比如说要开工证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证4证齐全才给予贷款，如果开发商达不到这个要求，商业银行就不会放款。可以说，这些举措使得很多房地产企业前期的融资渠道都断掉了，这对于大部分开发商来说都是一个严峻的资金考

3、验。可以说，中国投融资是一个高度管制的行业，其中4大国有商业银行占据了绝大部分的市场份额，是各行业融资的主渠道。目前，中国商业银行资产28万亿元左右，中国的信托机构、证卷机构、保险机构所有的资产加起来不到商业银行的1／10.特别在房地产领域，其他融资方式如上市比较严格，发行企业债也比较困难，产业基金尚未得到法律保护，这对于地产企业所急需短期资金的状况来说是难以解决实际问题的。因此开发企业更是高度依赖于银行信贷发展。重庆国投有限公司总裁助理孙飞在日前一次论坛中提出，当前房地产融资主要渠道还是银行，这种状况在短时间内难以改变

4、。但是在央行开始加强对地产金融风险的关注和控制后，从我国投融资市场的发展特别是当前房地产融资的方向、趋势来看，信托将会成金融创新的主力和示范，并在相当长的一段时期内以信托加银行的方式来表现。首先，相关法律法规不断完善为信托业务的发展打开了局面。2002年6月《信托公司管理办法修订稿》以及一些等等规定的出台，为信托业务的正式规范开展奠定了基础。去年11月，银监会出台《房地产信托管理暂行办法征求意见稿》，突破了原来信托集合资金计划200份的限制，既为信托融资模式的发展广开了空间，也使以信托财产管理制度来进行财富管理和融资，成

5、为我国投融资行业一个新的增长点。同时，信托公司还据此可以为房地产公司提供较大额度的资金，即使房地产开发商4证不齐全的情况下，信托公司也可以为其进行融资。其次，信托业务的灵活性使其适应面非常宽广。信托公司可以作信托业务、货币业务、资本业务，以及直接作产业投资。正是由于信托业务的灵活性和经营范围的广泛性，有人将信托公司称为国内的金融百货公司。但它并不是像人们通常想的那样只是一个过桥资金，而是还可以为房地产提供全程性的金融服务。比如房地产企业通过信托投资公司融资1个亿，这1个亿资金可以成为注册资本金，房地产公司依此取得4证，然

6、后可能再通过商业银行作后期贷款。项目进入正常的开发运作轨道之后，再把钱还给信托投资公司。值得注意的是，在房地产金融创新领域，商业银行和其他金融机构都很难有业务创新空间。而信托可以以财产权、收益权以及优先购买权等多种方式提供融资服务，可以作为国内房地产金融创新的主流模式。第三，信托加银行的融资模式将会被进一步重视。随着中国发展越来越开放的态势，中国金融机构以分业经营管理为主的业务格局中，已出现了混业经营的趋势和苗头，如商业银行也开始允许设立基金管理公司，还有的商业银行开始开发信托管理业务，推出银行信贷加信托相结合的模式。孙

7、飞甚至认为信托加银行的模式会进一步成为地产金融创新中的主要模式。第四，信托投融资相对来讲风险较低，而收益较高。包括信托在内的所有金融产品都有一个三性原则，一是安全性，二是收益性，三是流动性。而信托业务中格外有一项财产隔离规定，即信托财产独立受信托法保护，不为信托公司债务所影响。这说明信托融资是在注重风险的前提下发挥灵活原则优势。同时，目前在中国信托收益是免税的，信托所得收益部分我国税务总局还没有相关规定，因而产生所有收益按照规定或约定的收益率全部都给投资人，不需要纳税，增加了投资人的收益和对信托业务的兴趣。另外，未来一段

8、时间内外资投资机构将会成为中国房地产融资的另一条通道。2004年11月北京外资银行人民币已经开放，中国2006年对于外资金融机构全面开放，外资银行或者可以参股中国的金融机构进入中国市场，或者通过金融创新和变通的模式进入国内房地产市场，而这种金融创新模式就极有可能是信托。孙飞据此对我国信托业务的发展表现出较强的乐观态度，他认为在未来二三十年发展中，中国的信托投资公司将管理相当大的财富，有可能达到商业银行的水平，同时逐渐成长为中国的主要融资工具之一，与银行各占金融市场的半壁江山。财经时报·沉香