2011年成都少城国际前期广告思考及视觉汇报

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1、少城国际前期广告思考及视觉汇报FIRSTVALUE区域价值——中央CBD区■以骡马市、顺城街为基点的0.78平方公里区域内，成都市中区CBD；■核心区域内有高档商务写字楼34栋，建筑面积达100万平方米以上；■聚集了60%以上的外资机构，有60余家跨国公司，72家金融机构；■核心区域内三纵四横的路网格局，地铁一号线与四号线交汇。■区域价值不言而喻，本案最大核心价值所在。■继续深化中央商务区的发展与服务，为区域内的企业和个人提供完善的休闲配套，实现骡马市的第二次腾飞。——青羊区局商务副局长弋文.2010.12■片区影响力持续升温（远东帝豪5星级丽悦酒店、富力天汇MALL60万平方米的商业规模

2、等）在未来2年更多实力企业的入驻；■地铁四号线已动工，与现有路网形成立体互补，形成中心枢纽要塞。■以目前市价衡量，本案为业主预留了很大的升值空间。SECONDVALUE竞品比对——现有信息采集项目容积率面积区间层高项目特色均价优惠措施是否精装其他开发商万通花生猫3.90交房时间2012年12月70—9038层可变空间两梯四户两梯五户11000按揭优惠2万全款优惠7万毛坯1800平米中庭为离不开中心区的城市动物量身定制花生猫的时尚生活万通置业富力丽思国际公馆14.45交房时间2012年9月96—17444—47层高端豪宅板楼18000全款98折按揭99折精装豪宅富力天汇城地标综合体丽思卡尔顿

3、酒店等富力地产红星国际5.90交房时间2012年6月主力户型43平米34层周边配套完善商住一体14000全款98折按揭99折精装3000平米中庭酒店式公寓宜合投资正黄金域国际7.76交房时间2012年12月主力户型50平米套二27层酒店式公寓小户型为主板楼13000全款97折按揭99折精装纯住宅距离新城市广场100米正黄置业鼎云国际10.00交房时间2012年5月90平米以下小户型为主A座29层B座25层超五星级酒店式物业管理服务15000全款99折精装高端精装酒店式公寓鼎云地产○五个项目，四个国际（全精装），面积基本集中于90平米以下；○严格意义上都不是竞争对手，交房时间在本案开盘之前；

4、○除富力外，毛坯与精装最大差额4000，最小差额2000；○优惠较为一致，无恶意跳水降价，侧面反映不愁销售。■从容积率、面积配比、层高，本项目都在前三，具备产品均好性；■从区域到面积，产品属性拉不开距离，同质化严重。■要溢价要快销，需要在传播上走差异路线。3NDVALUE属性价值——是否精装的探讨㈠成都精装发展历程06—07年成长期。粗放式发展，利润空间大，体量较少（28万平米左右）；代表项目：时代凯悦、新城市广场、米兰小筑、一号公馆等。08年—09成熟期。一般性开发企业为主的市场向品牌开发企业为主流的市场转变。有一定利润空间、竞争白热化（增长为86万平米）。拐点时期一度成为快销良方。代表

5、——魅力之城、金域西岭、三千城、珠江国际花园等。㈠成都精装发展历程㈠成都精装发展历程10年—11年，分化期。市场转为理性，精装模式出现两极分化，盈利模式以专业化路线为主。较为成功的两种模式：一、以万科为代表的人性化路线（注重空间利用，收纳体系完善）；二、催生出城市豪宅路线（誉峰、望今缘），以高度奢享为主。㈡市面主流模式装修模式优势劣势评述代表项目定制装修效率高、成本低差异化需求无法满足软装上留有空间金域西岭菜单式装修客户有更多空间管理成本采购增加风格与材料品牌需提前圈定金色海蓉部分定制装修主要针对厨卫其他仍客户装修传播上有诉求点城市理想配置模式优势劣势评述代表项目全装全配拎包入住客群个性化

6、一般式固定合作天府长城与宜家全装不配可自主选择家电不能拎包入住管理方便金色海蓉全装半配有一定自主权不能拎包入住知名品牌便于宣传金域西岭半装半配厨卫一体化主体仍需自己完成宣传意义大于实际意义金璐天下㈢是否精装环节一：资金链精装在前期采购与配置上，对资金要求较高；环节二：客群需求精装对于刚需客群可捆绑够房与装修贷款，一步到位；本项目客户是否这种需求强烈？环节三：购买动机投资、自住、商务办公……后期客户对产品的规划。精装是否不利于后期客群规划。㈢是否精装环节四：后期服务精装在后期物业与服务保修上，要求较高；环节五：不可控因素交房过程时间较长，政策因素与客群投资初衷不可控。环节六：差异化是否强化装

7、修标准，走高端小豪路线？㈢是否精装作为港资背景企业，港式精装体系引入。——注重空间利用、设计手法国际化、风水考量精细。4NDVALUE产品价值——产品细节探讨本案产品价值一点独大——市中心CBD地段优势、地铁物业、稀缺属性、保值增值，都是属于显性价值；市场对其价值认知度高，传播无障碍。产品本身的细节探讨——公摊率25%、一居室户型占53%、四梯14户……㈠总价偏高，保守估计至少在60—110万左右。㈡公摊较大，紧凑布局，