2008年北京万年花城推广策略-博思堂

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1、万年花城2008年推广策略[幸福绽放]PART：ONE08，趋势一、2008相关政策对房地产影响及本行业发展机会货币政策继续影响楼市：中国人民银行第7次加息，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，利率再度上调0.27%；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，贷款利率上调0.18%。影响开发商的融资，“90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限；土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应；物业税开征：缓解收入分配不合理状况。百年机遇：2008年奥运年、20

2、09年60大寿年、2010年上海世博会年；中国地产自1987年12月从来没有出现过3年连续的黄金年，形成千载难逢的战略机遇点，中国地产将面临重新洗牌。”北京奥运会将会使中国7年内GDP增长0.3-0.5%；”房地产同样面临奥运年机遇。二、2008北京房地产行业形势1、三年来土地供应量逐年增加，而商品住宅供应量却逐年减少，08年必将打破这种趋势。2、05-07北京市场上相当数量的已出让住宅用地并未形成有效供应。随着政府土地清查力度的加强，闲置土地得到开发，2008年商品住宅供应放量。3、为规避奥运会后的市场风险，开发商或将在08年

3、奥运会前，集中放量。4、奥运会期间或将出台“在建项目停工”等措施，可能造成一手商品住宅阶段性供应量下降，但由于土地供应量的持续上涨，08年的住宅供应量不会低于07年。5、观点：购房郊区化趋势加快市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。三、2008北京西南片区形势21世纪是中国世纪；中国舞台的中心是北京，万年花城得天独厚的地段优势决定了其天生就是舞台上不容忽视的明星，庞大的规模，三环地段，毗邻大学城和花乡政府，立体交通体系——成就了一个京城大地产的榜样之资。一个中国地产的核品牌正在发展、壮大。08年度区域内主要竞

4、争对手除万科中粮外均处于项目收尾阶段，因此惜售的情况将更加普遍，价格相比07年将进一步提升，但不会过大。从推盘时间来看，主要竞争对手星河城、远洋山水和万科中粮在明年上半年都有推盘计划，若08年度北京市场整体供应继续不足，在明年上半年本区域将成为热点区域，对于区内项目的销售是利好消息。因此，上半年为项目推广的最佳时机；从所推产品来看，花城和远洋山水明年均为现房销售，这也是项目整体推广的重点。PART：TWO花城项目分析5-5＃5-7＃5-8＃5-12＃1、08销售楼座一览居室形式1居2居3居4居小计5-5#003719565-7#

5、109161002705-8#109161002705-12#227550845号地居室形式厅室合一一室一厅两室两厅三室两厅四室两厅及以上户数合计平层平层建筑面积40-50平米50-60平米65-75平米75-85平米91-95平米96-100平米100-110平米90-100平米120-130平米130-140平米120-150平米150平米以上5-5#1819109565-7#54154113482705-8#54154113482705-12#2126272884合计1082108222697260454710968022

6、03499219680户型比例15.88%0.29%15.88%0.29%33.24%14.26%3.82%0.00%6.62%6.91%1.47%1.32%100.00%08年花城共上市4个楼座（5、7、8、12#楼）680套房；花城08年二居以下产品占比83.68％；一居主力户型为40~50和65~75平米;二居主力户型为90~100平米;三居户型为120~140平米;四居户型为130平米左右和150平米左右；大户型最为集中在5-5#楼和5-12#楼,分别为56套和55套。产品推广建议：上半年推小户型的同时，做好大户型的预备

7、工作，如样板间装修、客户积累的分析分流、相应物管配套、园林景观规划等，为下半年大户型开售做好充分的支持点。2、产品供应分析按15000元/平米计算5-5#楼销售总面积约7695平米销售总金额约1亿2千万5-7#楼销售总面积约21478平米销售总金额约3亿2千万5-8#楼销售总面积约21478平米销售总金额约3亿2千万5-12#楼销售总面积约10143平米销售总金额约1亿5千万总金额约9亿1千万三环优势越发突出；准现房和现房销售；日益成熟的社区氛围；北京小学、丰台十二中教育资源；地铁10号线的便捷交通；小户型多样，总价低。S：优势

8、分析（Strengths）3、SWOT分析上半年市场集中销售的趋势明显，竞争压力较大；区域产品同质化较强；区域现状须改善；面临价格和销售率的双提高，回款任务重。W：劣势分析（Weaknesses）区域稀缺性08年越发明显供应产品与区域主要竞争对手错位区域环境持续