浅析买卖双方对二手房市场发展的影响及建议

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1、浅析买卖双方对二手房市场发展的影响及建议吴易文/浙江师范大学行知学院【摘要】随着我国城市化步伐的加快，经济的快速发展，更多的人群迈买入购房的行列，面对价格依旧居高不下的商品房，二手房成为更多工薪阶层的选择,二手房市场虽然广大但发展仍然不够成熟完善，木文通过买卖双方对二手房市场的发展的影响以及其之间存在问题进行相关分析并提出建议。【关键词】二手房市场；市场现状分析；建议一直以来，房地产市场的发展是人们关注的焦点，中国作为一个拥有13多亿人口的国家，居民对住房的刚性需求大。相比较外国人的租房思想，国人更期望有自己的自主房，这使得房屋在中国的需求也有超

2、乎寻常。而中国的社会阶层中16%为中层,76%为下层，其对住房的需求偏向于经济适用房和二手房，然而城市用来开发房地产土地己经极为贫瘠，4月16日，国土部发布公告，根据各地上报汇总，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷。相对2011年的21.8万公顷、2012年15.93万公顷而言，2013年全国住房用地供应计划再次缩减。多数经济适用房的开发数量同样受限。而一线城市例如上海通过对旧式住房，简易住房的改造大力培育和发展二手房，使得大量的二手房进入房地产市场，更多的人将目光聚焦于二手房市场。二手房市场的发展前景广阔。一、买方市场（一）在我国，

3、提倡引导高收入阶层偏向于够买高档商品房，经济情况浮于贫困附近的人们多选择租住廉价的房屋，购买二手房或经济适用房以解决住房问题是许多中低阶层的主要选择。基于占中国社会阶层90%左右的中低阶层的需求较大，经济适用房房屋数量有限，二手房便成为最重要的住房选项。2.工薪阶层中部分年长的教师、公务员可能拥有福利分房的享受，但许多个体经营户就被排除在外，收入不高的前提下，都偏好二手房。3.自2007年以来，房地产市场带来的高利润逐渐占据人们大部分视野，房地产的投资大幅度增加。虽然经历了2008年的金融危机，以及各项国家调控政策的压制，市场奋过低迷的阶段，但没

4、有让投资型购房者对其失去信心。至2013年3月19tl央行发布第一季度的储户调査问卷中显示，房地产投资作为居民偏爱的投资方式，以19.9%的比例排在第二位。可见房地产投资数量依旧较大，特别是二手房相比商品房具有易转让，易出租等特点，受到更多购房者的青睐。4.具奋此类优点的二手房快速发展冋样增长了投机性购买者的数量，二手房的炒作使得房价随之上升。二、卖房市场（一）许多拥奋自住房的中年房主都希望出售旧房来购置新房为家中子女做打算，该类住房都冇较久的房龄并且是家庭唯一住房的居多，根据国家的二手房的个税税收优惠政策：个人出售自有住房可以享受个人所得税优惠

5、政策的有两种情况：一是对个人转让5年以上并且是家庭唯•一生活用品房取得的所得，免征个人所得税；二是对出售自冇住房并拟在现住房出售一年内按市场重新购房的纳税人，其出售现有住房所应缴纳的个人所得税，视苏重新购房的价格可以全部或部分免除。如此，此类房屋的卖房者的税费负担可以减免。2.城市的土地资源非常有限，特别是城市的老城区，土地资源所剩无几，再建新房几乎没有可能，但老城区的经济发展以及生活便利程度等方面相比新城区更吸引购房者的0光，并且许多二手房在政府的政策可以进行旧房拆迁改造，所以老城区的二手房更为抢手。三、二手房市场存在的问题0前而言，二手房市场

6、还存在诸多的问题和障碍。1.二手房交易中的税费承扪问题。新国五条下，在二手房交易中卖方所要承扪20%的个人所得税压缩了卖房者的获利空间，并且在市场供不应求的情况下，税费很容易被转移到了买家身上，100万可以售卖的房屋增加到115万出售从而减轻自己的税费负担，更其的是许多卖家将交易中的应由自己承扪的各项手续费通过抬高房价也转移到买家身上。如此一来，市场上出现不成文的规定一一交易中产生所有费用通过双方协商后买家来承担。这种行为增加了一些对房屋有正常需求的买房者的负担2.房地产市场的巨额利润使得恶性炒房和投机性购房一直存在，虽然政府一直出台有关政策进行

7、施压，但0前是无法摆脱的。四、建议政府方面：1.增加房屋的有效供给，不能只一味的打压需求，改善市场上长期供不应求的局面，改变买房者的被动地位。2.地方政府要根据各自地区的不冋情况及时制定相关法律法规来解决二手房市场交易中税收缴纳中存在的“交易中一切费用由买方承担”、“买方掏钱，卖方纳税”的不合理现象，如买卖双方进行交易吋，政府有关部门组织人员对房屋的市场价值进行准确的核实，以控制卖房对房屋不合理加价的现象，同时建立严格的房地产行业监督管理机制，加强对行业的引导,监督，管理。来促进二手房市场朝良性的方向发展。3.依旧实行严格的个税政策。投机的作用即

8、通过短期需求的聚集，推动房价的快速上涨，从中谋利。而个税的增加，投机者的获利空间减少，当个税增加到100%吋，投机者的获利空间就为零了。