《关于查处违法拆除重建行为的指导意见（征求意见稿）》

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1、《关于查处违法拆除重建行为的指导意见（征求意见稿）》起草说明为维护城市规划建设管理的正常秩序，有效规范建筑物拆除重建行为，建立违法拆除重建行为的查处和疏导机制，我办在对全市违法拆除重建情况调研的基础上，根据法律法规，结合深圳实际，起草了《关于查处违法拆除重建行为的指导意见（征求意见稿）》（以下简称“《指导意见》”）。现将《指导意见》有关内容说明如下：一、制定《指导意见》的必要性（一）是应对违法拆除重建现实的需要。随着我市可利用的建设用地资源日益紧张，在巨大经济利益的诱惑下，违法拆除重建行为层出不穷，成为现阶段一种主要的违法建筑类型。

2、违法拆除重建问题引起社会广泛关注，也引起市领导高度重视。为遏制违法拆除重建事态的进一步发展，维护城市规划建设管理权威性和严肃性，有必要制定《指导意见》。（二）是解决查处违法拆除重建问题的需要。目前，违法拆除重建行为的查处并无专门的法律依据，与此涉及的土地、规划方面的制度规定也比较抽象、原则，使得土地监察机构在具体工作中往往无所适从，执法中存在困惑、困难，也存在差异。为明确和统一执法标准，提高法律的权威性，10有必要制定《指导意见》。（三）是妥善处理民生合理诉求的需要。我市部分建筑，由于建设时期较早、使用不合格建筑材料以及公共基础设施

3、建设影响等原因，存在严重质量问题，存在拆除重建的需求。同时，随着经济和人口发展，一些原村民也存在拆除重建的需求。但目前，我市危旧房拆除重建渠道并不畅通，致使一些合理的拆除重建需求得不到满足，造成民众和政府关系紧张。为此，有必要制定《指导意见》，要求相关行政主管部门对合理合法的拆除重建需求予以疏导，促进社会和谐。二、制定《指导意见》的思路（一）对建筑物的性质不做区分《指导意见》适用的是违法拆除重建行为，包括违法拆除以及违法拆除后的建设行为，并不涉及原建筑物是否合法。但需要说明的是，原建筑物合法与否，关系到其处理依据，处理结果相应存在区

4、别。（二）对建筑物的类型不做区分调研表明，我市违法拆除重建的原建筑物类型主要包括四种：别墅类拆除重建、一户一栋拆拆除重建、规模以下拆除重建和工业产房拆除重建。经反复权衡，《指导意见》并未针对每一类型作出规定，而是适用于所有建筑物类型的违法拆除重建。（三）强调分类处理和疏堵结合处理原则10调研报告表明，违法拆除行为、违法重建行为涉及原有建筑物的类型、性质、功能，以及拆除重建违法情形等，因此，《指导意见》以拆除、重建发展顺序，并结合具体情形，进行了归类处理。同时，对于合理的拆除重建诉求，要求相关行政主管部门进行政策疏导，体现了疏堵结合的

5、原则。鉴于规划土地监察机构职责主要是查处规划、土地违法行为，其无权制定拆除重建疏导政策，具体疏导政策由各相关行政主管部门制定。（四）以违法拆除重建行为完成与否为归类标准违法拆除后的违法重建行为是《指导意见》规范的重中之重，根据违法重建进程的不同，《指导意见》将违法拆除重建作了三种情形规定，即原有建筑物已拆且重建行为完成、原有建筑物已拆但重建行为正在进行以及原有建筑物已拆但没进行重建。对于每一种情形，给予不同的处理。三、《指导意见》的主要内容《指导意见》共18条，主要内容包括以下方面：（一）适用范围1、空间适用范围。《指导意见》第二条

6、第一款规定，本指导意见适用于深圳市行政区域内违法拆除重建行为的查处和疏导。2、客体适用范围。《指导意见》规范的客体是违法拆除重建行为，如10违法拆除建筑物50%以上建筑面积进行重建的，视为违法拆除重建行为；如违法拆除建筑物的附着物进行重建的，则视为违法改建行为，不适用本《指导意见》（按照查处违法改建的有关规定处理）。（二）违法拆除重建界定《指导意见》第三条第一款指出：违法拆除重建行为是指违反规划土地管理法律法规，违法拆除城市规划区范围内的已建成建筑物进行重新建设的行为。（三）处理原则《指导意见》第四条规定了违法拆除重建行为的处理原则

7、，包括依法规范、疏堵结合、分类处理和区别对待的原则。1、依法规范。违法拆除重建行为的查处必须具有法律依据，必须在法律框架下进行。2、疏堵结合。必须将查处和疏导相结合，但本《指导意见》主要是从查处角度来要求有关部门制定相关的疏导政策。3、分类处理和区别对待。对于违法拆除重建行为的处理还要根据具体的违法情形予以处理，根据不同的情形给予不同的处理。（四）违法行为的处理违法拆除重建行为的处理是《指导意见》的核心内容，主要包括两个方面：一个方面是对违法拆除行为的处理，一个方面是对违法拆除重建行为的处理。具体内容包括：101、违法拆除行为的处理

8、。《指导意见》第六条规定了规划土地监察机构对违法拆除行为的处理，分三个层次：（1）对未经批准擅自拆除建筑物的，责令停止违法行为；建筑物已拆除完毕或虽未拆除完毕但拒不停止违法拆除行为的，处五万元罚款。（2）对未经批准擅自拆除建筑物的，责