伟星•栖凤华都全案策划书.doc

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1、伟星·栖凤华都全案策划书第一部分综合市场环境分析第一章区域状况分析一、项目地理位置项目位于迎宾大道北侧，临川大道以南，东临凤岗河。在抚州市政府新一轮的城市规划中，行政中心将南移至项目东南面，隔迎宾大道与项目相距仅0.5公里。届时，项目所处的地段将是抚州新的城市中心。二、地质地貌状况项目占地450亩，主要以农田、洼地为主，土质为粘土。自然环境良好，无环境污染，远离闹市喧嚣。三、项目周边配套目前在临川大道上已经有了零星的小商铺、银行网点、餐饮饭店、交通宾馆以及抚州大型娱乐场所——水上乐园等生活休闲场所；同时部分行政单位包括检察院、农业局、司法局也位于临川大道上；教育设施方面，体育运动学

2、校、振兴武术学院、临川一中、二中也位于临川大道上，但在交通上只有一条公交线路通至上顿渡一带，总体说来由于地块偏郊，所以人气不旺。在以后的项目规划中，临川大道上将建一网球场，住宅小区阳光城里面将设小学与中学，该地段上新的住宅项目都会设立商铺、银行网点等商业场所。　　　四、历史人文景观抚州，素有“才子之乡，文化之邦”的誉称。“名儒巨公，彬彬辈出，不可胜数”38。据有关资料统计，自宋而清，仅临川（抚州）进士及第者2000余人，涌现了举世瞩目的才子群体。王安石、汤显祖、曾巩、晏殊、晏几道以及现代的音乐家盛中华等，就是临川（抚州）才子群体中的佼佼者。虽然现在的抚州早以不见当日文化鼎盛的痕迹，

3、俨然不象一坐古城，但学风淳郁的习惯却一直流传下来，如果古代学子读书是为了入仕，金榜题名，今天抚州的教育重点放在中小学教育上，父母的期盼就是孩子能通过读书走出这个城市。据统计，抚州共有60所小学，17所普通中学，其中尤其以临川一中、临川二中、抚州一中最为著名,抚州一中为全省重点学校；大专院校有抚州师专、江西医学院抚州分院以及面向全国招生的东华理工学院。五、地块交通情况地块周边的路网丰富发达，在规划中，地块南面为迎宾大道，它连接京福高速、梨温高速公路，整个地块距京福高速公路出口仅1公里、距梨温高速公路出口1.5公里。西二路自南向北穿过地块，地块北边为商业大道，东边的凤岗河岸将建几十米宽

4、的景观大道。规划中，迎宾大道将建设成中间为绿化带宽80米的道路，道路为人行道、非机动车道、机动车道6车道。临川大道将建成55米宽的道路，临川大道和西二路的交叉口将有100米长的绿地和一网球场。第一章房地产现状一、一级市场38抚州房产的发展仍停留在较初级的阶段，小盘林立，但2003年以来，几个大盘西湖绿洲、阳光城、宏基名仕家园、祥生-瑶坪湖花园异军突起，整个房地产市场的激烈竞争初现端倪。具体说来抚州房产呈现以下特点：1、基本无成片土地开发，以一、二幢房子的小块土地开发为主，开发商的主要盈利特点在商铺（商铺的开发量特别大，即：有大面积，三、四层的店中店形式，也有体量高达几十万方的商铺。

5、）2、开发质量低劣，不讲究企业及项目形象，如在内部配有花园的“至尊门第”、唯一的高层住宅“华鼎”已成为抚州精品房的标志。3、决定价格的主要因素还是地段。4、市中心住宅价格在700—1000元/平方米，城郊结合部的房价在500元/平方米左右，基本接近建安成本。5、小区物业管理水平低，居民对小区、卫生、环境、绿化、安全防卫普遍不满。6、市民对房屋消费上仍趋于保守，在住房选择上对交通、价格、环境因素比较敏感，偏好三室两厅，面积110-130平方米左右的户型，在付款方式上主要是一次性现金付款。二、二手房市场一级市场、二手房市场是共生共存的关系，二手房市场的繁荣对一级市场具有重要意义，尤其在

6、抚州这样外地人口流动量不大的城市显得尤其重要。抚州二手房市场疲软，2002年二手房成交300宗，主要原因一是基础需求不足；二是外地人口流动性较小，平均每年流动人口增加才1万多人，租赁市场不活跃。三、住房需求情况2002年人均居住面积为9.94平方米，全市房屋交易中二手房为300宗，商品房为3000宗，面积大约30万平方米左右，均价在730元/平方米，其中赣东大道以及一些商业氛围较浓的路段价格偏高，在800——1000元/平方米左右。主力户型主要是三房两厅两卫，面积100—140平方米。2003年全市房屋交易面积为35万平方米左右，开发量在77万方左右。开发商在户型配比上，90平方米

7、的小户型比例不高，最顶楼一般为跃层，而且跃层的比例有上升的趋势。居民在购买类型上偏好商铺投资，对于购买住宅纯粹是为了居住需要，不存在投资、炒作概念。目前抚州市民购房群体中主要包括个体户、政府机关事业单位、大型企业工人、金融系统人员、文教卫系统人员，其中个体户居多，因政府机关事业单位、大型企业工人、金融系统人员、文教卫系统的居民50—3860%上都有集资房，目前市场上购买商品房的群体主要是个体户以及一些从农村、郊区迁移往城市的居民。市民在面积需求及户型选择上，心理面积需