河改造片区建设项目可行性研究报告

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1、前言1、选择X进行项目拓展的原因X公司主动找到我司要求合作——2008年10月，X矿业有限公司在X与当地政府就目标地块达成开发意向，经过多家公司比较和项目考察希望能与我司就该地块进行合作。我司针对该项目进行了详尽调研——2009年2月27日-3月3日，我司由三个部门组织的调研组到X针对拟合作的建设用地进行前期市场调研，围绕着城市是否具备进入条件、X房地产现状及供求关系和目标宗地及周边进行了详细的调研。该项目可促进我公司从独立开发经营逐步转向合作开发、品牌输出的开发经营模式——目前市场条件下，知名开发商为了分散风险，以有限资金提升

2、市场占有率，纷纷进行品牌输出的合作模式，如中体奥园以出售品牌冠名权的方式品牌输出、阳光100以30%-40%非控股股权合作的品牌输出方式品牌输出，对于我公司而言，该项目具有品牌输出的先决条件，利于我公司以一定的资金拓展多个项目。2、调研结论调研组调研了X市场8个代表项目、4个专业批发市场，对9个政府部门以及1个当地中等略偏上收入家庭进行了访谈，满足对城市经济、房地产行业、消费群体的分析条件。经调研得出以下结论：X市场从人口、经济和未来发展潜力来看具备进入条件；X市兰山区主城区具有产业支撑带来较大需求、土地供给有限，未来几年需求大

3、于供给，具备进入条件；项目所在区域由于属老城区，现有项目品质相对较差，为本项目的顺利开发经营提供了机会。建立在调研的基础上，完成该可行性研究报告。431．总论1．1建设项目概况1．1．1项目背景X矿业有限公司拟与我司合作开发山东X项目，2009年2月27日-3月3日我司由三个部门成员组成的调研组对X市场进行机会调研并对项目进行市场调研，本可研报告是建立在调研报告的基础之上。1．1．2宗地认知宗地位于X市兰山区西北方向X商城中心，距离市中心人民广场6公里左右，为旧村改造项目，享受涑河综合改造治理片区相关优惠政策。土地性质为住宅（6

4、0%）和商业（40%），用地性质比例可调且不发生费用，东至工业大道、南至涑堤路（涑河）、西至宏大路，项目占地（含规划路）297亩，被北园路划分为南北两块，北大南小，东地界至西地界1公里左右，沿河面较宽。宗地所在区段河道正在治理，初步形成沿岸绿化景观。宗地位置老城区临沂商城新行政中心城市发展方向431．1．3可行性研究编制的依据1.《X市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；2.《X市建筑工程综合概预算定额（1999）》；3.《X市涑河改造片区建设项目城建费用统一收费一览表》；4.《山东省工程建设其它费用定额》；5.市场调研报告

5、；6.合作方提供的其他有关资料。1．1．4结论1、主要经济数据及评价指标主要经济指标序号名称单位数据1总投资万元638892总收入万元866103税金及附加万元48334总成本费用万元754675利润总额万元148566所得税万元37147税后利润万元111422、通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：X市场具备拓展进入条件；项目所在位置符合城市发展方向，是X未来几年发展的热点；在充分考虑不利因素的情况下项目收益较好，经济上可行；项目的风险在合理的限度以内。432．城市宏观环境分析2．1自然地理环境2．1．1区位X市位

6、于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。2．1．2交通X市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的X机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，城市主干

7、道较西安相比，同等级道路比西安多两车道。43兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。2．1．3行政区划X市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。432．1．4人口人口1023万人，主城区人口146万，流动人口30-40万人，其中温州商人有8万常驻人口，流动人口中年收入百万以上1万人，千万以上千人，上亿以上十几人（数据

8、来源：房管局产权交易中心）。县区面积(平方公里)乡、镇、办事处(个)行政村(个)户数(万户)兰山650.371140925.51罗庄370.37814114.25河东727.631241018.042．2宏观环境分析相关资料显示，在中国社科院2005年发布的中国