浅析房屋面积测算中的重要措施

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1、浅析房屋面积测算中的重要措施　　房屋测绘是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，它关注的是民生问题。本文阐述了房屋测绘中的几点概述，分析了产生房屋测绘误差的原因，提出了相关房屋测绘措施，从而将误差降至最低。近年来，伴随着房地产业的迅速发展，房产测绘的重要性也不断体现。房产测绘的水平直接关系到产权人的切身利益。房地产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。而房屋测绘是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，其测绘成果的准确性直

2、接关系到当事人的切身利益，它关注的是民生问题。房屋测绘的步骤与差异原因房屋测绘面积是指在商品房预售中，由开发单位委托，房地产行政主管部门认可具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸，依据《房产测量规范》，参考开发单位提供的公用面积为使用说明，对尚未竣工的房屋面积进行预先测算。该面积可主要用于为开发单位的前期项目宣传、商品房预售及其备案。笔者认为，房屋测绘的具体步骤主要有以下5个方面：第一、基础测绘。首先，测绘人员利用测绘仪器，对测区布设房产平面控制点，进行平面控制测量。其次，测绘人员依据房产平面控制点，对测

3、区内的房屋及其附属设施进行测量，绘制房产基础图纸房产分幅平面图。第二、外业项目测绘。测绘人员依据房地产分幅平面图和房屋竣工图，对房屋及其附属设施进行实地测量，分幢逐户丈量记录，调查房屋权界、共有部分，采集房屋内、外部各类边长数据。并要求当事人现场配合，指认产权界限、共有面积。第三、内业绘图、测算面积。测绘人员依据外业测量采集的种类边长数据，利用计算机计算房屋建筑面积，绘制房屋分户平面图。房屋测绘及房屋面积计算工作应当执行国家标准《房产测量规范》和建设部《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》。第四、质量检查验收

4、。测绘人员将测绘成果提交质量检查部门，质检部门依据有关技术规范，对测绘成果进行检查验收。第五、出具测绘成果。房产测绘成果经查验质量合格的，转交产权登记部门用于房屋产权登记。不过，通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳主要有以下两点：一是数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部分面积确认、面积分摊等只能是纸上谈兵，没有直观的认识。而在后期的实测中的数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发建设单位在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计方案进

5、行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因；二是技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识谈薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。重点把握预测的准确性加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在，而预测工作应该重点把握。首先，预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性，应该检查预测图纸资料是否盖

6、有设计单位图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供是没有经规划部门核准最初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有建筑设计CAD光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制；检查设计单位提供的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否进行分摊；特别注意设计图上的文字