成立物业管理公司的可行性分析报告

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1、从住宅区管理现状谈物业管理的必要性 [提要]本文剖析了在传统的计划经济体制下，房地产长期执行的行政性、福利性管理模式的弊端与危害；论述了在市场经济条件下，房地产业推广和规范物业管理的必要性。物业管理的市场化、企业化、社会化、电脑化、规范化、专业化管理模式势在必行。[关键词]：房地产业发展推广和规范物业管理我国房地产业走过了一段坎坷的路，目前正经历着一场由狂热向温和、由盲目向理智、由无序向有序发展的深刻转变。从产业的发展来看主流是健康的，虽然存在着一些问题，但成绩也是显著而突出的。就前一时期的建筑个体、群体陆续使用的实际情况来看，物业管理越来越突出地摆在人们的面

2、前，物业管理作为一种对房地产业发展起着服务和善后支持的产业，其发展的优劣将直接影响到房地产业的持续稳定和发展。为此，我们必须从沿袭多年的传统的管理方法中，看到物业管理的优势和发展的大趋势，物业管理何去何从，值得探索，寻求走适合中国国情的物业管理之路。我国的物业管理早在八十年代初在沿海地区出现的一种新型管理模式，它是在传统的计划经济体制下和受“重建设、轻管理”思想的影响下，以及中国对城镇房地产长期推行的行政性、福利性管理模式，物业投入使用后各单位多头管理、各自为政、互相扯皮，加上经费缺乏等重重困难，使物业管理面临着力量薄弱、制度不健全、管理手段落后，使得建设与管

3、理严重脱节，而且过去的房地产管理是行政的、单纯的、分散的管理，缺少竞争机制。因此使物业交付使用后出现“一年新、二年旧、三年破、四年乱”，不仅给物业使用者带来生活上的困难，并且使人们生活、工作环境逐年下降。许多住宅小区由于没有实行统一管理，造成“割据”的混乱局面，一个住宅小区或一幢楼宇，根据产权和隶属关系，分为几家合管或各自分管，管理力量和维修资金分散，租金和服务收费标准各自为政，造成管修标准、服务质量的差异。“三不管地区”（房屋公用区、庭院绿化区和公共等）无人管理，其结果是无人管理的地段越来越多。有的小区绿化用地和活动场所被任意占用，出现了私搭乱建、垃圾随意堆

4、放；房屋失养失修；设备残缺不全；道路、绿地、街心花园、雕塑、广场、路灯等损坏严重；地上、地下管道不畅，污水四溢现象普遍；使小区环境脏乱，面目皆非，形成新区旧貌，给小区的居民生活带来了困难和不便。有的住宅小区没有统一验收，居民买到或分到新房后，不仅房屋质量无保证，而且市政基础设施与服务设施不配套。甚至有些小区建起了房子却长时间水、电不通，至于小区道路泥泞、下水不畅、商店、副食店、粮店、学校等配套设施更是长期得不到解决。针对以上现象，积累的诸多亟待解决的现实问题，有关部门必须彻底、果断、从根本上转换管理机制，从目前由行政管理过渡到经营管理阶段，尽快变成企业自主经营

5、、独立核算、自负盈亏型的物业管理模式，同时借鉴香港、新加坡等国家的先进经验、有效可行的成果，一个物业管理企业化、社会化、电脑化、规范化、专业化模式势在必行！与此同时，改革开放使社会在很多方面发生重大的变化，随着在职职工工作日的缩短，离退休人员的增加，失业、待业现象的广普，造成收入层次化，人员流动加快，使居住区内出现不同的群体、不同档次的消费、不同内容的生活都要求物业管理公司提供全方位的服务项目。所谓物业管理，主要指运用现代经营手段和修缮技术由专业机构按合同对已投入使用的各种类型的物业实施全方位、多功能的统一管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务以提高

6、物业的经济价值和使用价值，创造一个安全、舒适方便的居住和工作环境，它作为一种企业化的经营行为不同于行政性、福利性的管房行为，它是商品房售后服务，是房地产综合开发的延续和完善。其目的：是为业主与租户提供和保持一个既然安全又舒适的工作、生活环境，保障业主及租户的利益，同时更要随着生产的发展、基础设施、公用设施与康乐设施不断完善，在管理和养护好物业两个方面提供高效率、低收费的优质服务，延长物业使用年限及确保其功能正常发挥、不断完善和提高居住环境和工作环境。物业管理的主要对象是住宅小区（包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大夏、宾馆、厂房等），它的管理范围相当广泛，

7、服务项目多元化，除房屋的使用及出租管理、房屋及附属设施的维修养护外，还有房屋室外及物业周围的环境，特别是住宅的物业管理所涉及的工作规模和人口数量都相当大，必须负责住宅区内的清洁、保洁、治安保卫、交通及车辆停放、环境绿化，以及为居民生活方便的各项服务，还有代表各产权人与租住人就住宅小区的市政公共设施或房屋的有关事务与政府各部门和公共事业公司交涉，并确保住宅区的完善发展符合城市规划和政府租地合同的条款。为了加强城市住宅小区的物业管理，引入竞争、规范管理，各地陆续出台了物业管理办法、优秀住宅达标考评办法等。物业管理在全国各大中城市相继启动，这是改革的成果，是我国经济

8、腾飞的标志，是社会前进、发展的历史必然