地产金融化“补血”

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1、地产金融化“补血”伴随着中国房地产调控的常态化，房地产行业迎来了“下半场”的转型，地产企业的财务模式也正发生着变化。以前自有资金加借贷资金就可以开发房地产项目，而现在由于银行贷款门槛的提高，故有的融资模式正经历着严重的挑战。房地产业的开发链条被一一分工。分工精细化，是一个行业成熟的标志。由于精细化分工，就产生了一个全新的行业，即房地产投资业。地产企业的财务模式逐步转化成“自有资本+股权合作资金+信贷资金”的模式。　　金融化大势所趋　　房地产业面临的种种变化使得房地产金融化成为此轮转型最重要的趋势。实际上，房地产业天然就具有实体经济和金融经济的双重属性。由于房地

2、产是优质抵押品，且是“无转移抵押”，从它产生的第一刻起，即具有金融化的倾向。例如开发商拿房地产到银行抵押，抵押的是产权，而使用权、经营权还在开发商手里，不妨碍把它租赁出去，租赁商拿到契约还可以拿给租赁权贷款。充分利用房地产的金融属性，可以引导出很多很精彩的房地产金融活动来。　　作为房地产开发商，要认识和充分发挥房地产的金融属性，站在金融的高度发挥房地产的自身优势，充分利用各种金融工具挑战和抵抗房地产的风险。　　在盛世神州与房地产上市公司前五十强的交易过程中，发现大型房地产上市公司把自身的长处作为金融交易过程中讨价还价的要素。例如，房地产开发商的品牌要折价，统一

3、设计要折价，统一采购要折价，团队业绩要折价，再加上土地本身，以及附带的房产，企业自觉地实现了金融化的过程。不无夸张地说，对于房地产金融的自觉性程度如何，以及掌握房地产金融的资源程度如何，决定了房地产企业的市场份额，进而决定了其生死存亡。从这个意义上来说，房地产这个行业的血脉流的是金融的血。　　基金“雪中送炭”　　在房地长行业金融化的过程中，房地产基金有着举足轻重的作用。房地产基金是房地产直接融资的重要组成部分。根据国家金融“十二五”规划，非金融企业融资规模占社会融资总规模将达到15%。房地产基金具备中国金融改革的政策优势和专业优势，其诞生可谓“恰逢其时”，将在

4、房地产金融中发挥越来越重要的作用。　　首先，房地产基金对于开发商来说是“雪中送炭”。由于开发商缺少扩张规模的资本金，而待开发项目往往资本金需求极大，自有资金跟不上所需资金。此时，房地产基金可以“雪中送炭”，与开发商共同承担“资本金”。　　其次，对于金融机构来说，房地产基金能够“锦上添花”。在金融机构还不能进行房地产贷款的时候，房地产基金就可以进入，等到“四证齐全”、“五证齐全”时再撤出。当开发商由于资金出现问题，基金作为共同开发商参与进去，既可以帮助金融机构脱身，又可以帮助开发商完成最后一跳。　　最后，对于社会投资者来说，房地产基金能够起到“保驾护航”的作用。

5、通过房地产基金，社会投资者把资金交给有经验的机构进行经营管理。房地产基金的经营管理因为专注，所以专业，可以减少风险、保障收益。　　专业的房地产基金除了向房地产商提供资金之外，还可以提供市场定位、成本控制、产品营销等增值服务，使得项目获得更好的收益，拥有更好的安全性。　　中国房地产基金的总量很低。据统计，2010年约为100家，2011年房地产基金的规模约为1000亿元，和全国房地产贷款额10万亿相比，仅为1%。从发展前景来说，可谓前景广阔，空间巨大。　　一方面房地产基金在蓬勃发展，另一方面，房地产基金开始出现两极分化的趋势。以大型房地产企业为依托的房地产基金表

6、现出大型化、高端化的趋势，小规模的房地产基金，特别是既没有房地产开发的背景，又没有金融机构背景的房地产基金，开始陷入募资难的局面。这种分化充分说明，房地产基金本身也有它特定的发展规律。简言之，房地产基金市场的逐步崛起将为房地产企业开辟全新的融资渠道，成为房地产市场的良性合作伙伴。　　（系中国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产投资基金董事长）