2017年房地产估价师《理论与方法》考前必练试题

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1、2017年房地产估价师《理论与方法》考前必练试题　　第1题　　对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( )。　　a.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间　　b.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间　　c.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间　　d.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间　　【正确答案】：b　　第2题　　某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租

2、人负担。该房地产的净收益为( )万元。　　【正确答案】：d　　第3题　　某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为( )万元。　　【正确答案】：d　　第4题　　某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的%，开发期为年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。　　%　　%　

3、　%　　%　　【正确答案】：b　　第5题　　某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡　　【正确答案】：c　　第6题　　某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为( )万元。　　【正确答案】：d　　第7题　　在假设开发法的现金流量

4、折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。　　a.取得待开发房地产的时间　　b.开发期间的某个时间　　c.开发完成后的时间　　d.开发完成之后的某个时间　　【正确答案】：b　　第8题　　现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为( )元/㎡。　　【正确答案】：b　　第9题　　直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由( )决定的。　

5、　a.房地产的历史价格资料　　b.房地产的未来价格资料　　c.房地产的现实价格资料　　d.估价师选取的现时和未来的价格资料　　【正确答案】：a　　第10题　　某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为( )元/㎡。　　【正确答案】：c