商业地产投资：机遇和泡沫并存

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1、商业地产投资：机遇和泡沫并存商业地产投资：机遇和泡沫并存　　商业地产投资依然坚挺　　根据地产顾问公司仲量联行的数据，包括亚洲投资者在内的全球投资者今年上半年在亚太地区共收购了600亿美元的商业地产，规模较上年同期增长21%。第二季度期间，投资者们在中国商业地产的投资达到60亿美元，较第一季度的36亿美元增长65%。　　可以看出，在整体经济调整的背景下，商业地产的投资不降反升。以北京为例，个人投资者占到商业地产投资比例的50%。此前曾传出的房哥、房姐坐拥几十套房产，其中大多数都是商业地产。　　商业地产是以经营商业活动为

2、主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿，预计到2020年，其甲级办公楼存量将新增3000.万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。　　目前国内房地产公司对商业地产开发的典型模式多采用租售结合，将一层出租，其余出售，万达、恒大、SOHO中国等地产公司都是这种模式的代表。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，但却对商业地产影响不大。　　由于商业地产的投资本来

3、就对贷款有着严格的限制，而且其本身就具有投资属性，加上商业地产的物业成本维护更高，因此很难像住宅地产那样被恶炒。这也迫使部分投资者从住宅地产转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。　　商业地产投资可大可小　　现代的商业地产已经不像是以前买几间铺子等待收租那么简单了。不同的地理位置、配套设施、物业管理等都决定了商业地产的投资价值。与住宅地产投资不同的是，商业地产投资可大可小。往小了说，一间铺子、一个商场柜台都可以算得上商业地产投资；

4、往大了说，写字楼、公寓、甚至是大型的多功能商业中心都是可以投资对象。　　从商业地产投资的功能属性上看，其主要可以分为专业性的批发市场、购物中心、商铺、地区商业投资。　　专业性的批发市场是我们最为熟本文由.L.收集整理悉也是最常见的投资方式。一个柜台、一个卖场门面都是这类投资。在城市商业中心投资这类地产相对比较容易出租，收益也相对稳定。但实际操作起来并不容易，由于其所处的商场、市场的特性，对该行业的专业水平要求很高。如果看不准或者是投资地段没有充足的人流量作为保证，投资很可能有去无回。　　商业街的商铺投资算是最悠久的投

5、资标的。随着城镇化的发展，国内几乎每个城市都会建有自己的商业街，类似于北京西单、上海淮海路、南京新街口里的商铺早已经是千金难求。　　这不仅是因为其巨大的人流量保证了其商铺的价值，更重要的是商业街已经形成品牌效应。商业街的商铺投资方式较多，可以出租、自营，风险相对可控，比较适合中小投资者。当然，不会每个城市都有那些知名的品牌商业街。专业的管理和商业规划对一个商业街发展至关重要。对于投资者而言，在投资商业街商铺时应当了解其背后的物业管理团队和未来发展定位再决定是否投资。　　购物中心投资相对商铺投资要更加规范。由于拥有统一

6、的物业管理、较为规范的营销策划，一些购物中心的产权商铺近年来开始进入中小投资者们的视野。当然，其投资价格也要高于普通的小商铺投资。一个购物中心的投资价值主要由其后期的运营管理将决定。良好的经营环境可以使购物中心成为焦点，但如果管理不善，购物中心很可能门可罗雀。　　社区商业涵盖范围比较广，主要出现在一些一、二线城市，SOHO中国便是其中代表。除了写字楼投资外，社区中的商铺、配套应用设施都可以进行投资。在欧美，这类投资已经非常成熟，在中国也是未来最具潜力的商业投资类型。不过这类投资的适用人群比较固定，而且在三、四线城市很

7、难成规模，投资回报率很难估算。　　商业地产投资泡沫需提防　　商业地产投资潜力巨大，但其中风险也不可不防。据清科集团统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。　　清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，容易产生商业地产泡沫。　　从普通投资者角

8、度来看，现在国内的商业地产不管是单户独栋的写字楼、办公楼还是大规模房产企业开发的商业中心、步行街、城市综合体，都普遍存在着对商业地产概念认识不清的问题。　　一方面，很多的房产企业拿原来开发商品房的思路来进行商业性地产开发。在店铺、办公室、写字楼的设计上套用小户型等商品房销售的理念和思维。认为商业地产开发只要能让投资者买得起，房地产商只要能卖得出