前期物业管理方案

《前期物业管理方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、前期物业管理方案　　前期物业管理是指开发建设项目开始建设之时，在业主委员会成立之前，由开发建设单位聘任或委托物业管理企业进行物业管理服务的活动。多年来，由于开发建设企业不重视物业的前期建设和管理，物业交付使用时才确定物业管理企业，企业仓促上马，很难全面运作，对后期物业管理造成很多不利影响。此外，开发建设项目不规范、建筑质量差、图纸资料不全、承诺不落实等问题，也导致物业管理企业经营困难，投诉率逐年上升。　　加强前期物业管理，也是解决物业管理矛盾纠纷，提高物业管理水平的重要途径。搞好前期物业管理，有利于房地产开发企业物业管理建设的质量

2、和销售，有利于维护业主合法权益，对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。加强前期物业管理，笔者认为应该做好以下几方面工作：　　一、规范开发建设企业的建设行为　　一个高档的、高标准建设的物业项目能塑造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发建设行为。　　1、规范开发建设企业的规划建设行为。　　开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对设计标准不高、规划不合理、不符合规划要求的不予审批;开发建设企业

3、要严格按照规划设计进行建设，公建配套设施要与住宅建设同步进行，克服先建住宅后建设施的行为;监理部门要加强工程监理，杜绝粗制滥造;建设行政主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正，对拒不执行规定的企业，责令其停止施工或吊销开发建设企业资质。　　2、开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公

4、约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。　　3、新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修，应与物业管理企业签订委托保修合同，明确双方权利义务和保修责任，并向物业管理企业支付质保金。　　二、物业管理前期介入，规范前期物业管理行为　　物业管理早期介入开发建设阶段，

5、共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业早期介入应抓好以下几个环节：　　1、编制前期物业管理方案。物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。　　2、组织人员介入。组织人员早期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派1-3名物业管理专业

6、人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。　　3、前期介入的主要内容：　　（1）熟悉掌握物业项目的总体规划、设计方案、配套建设项目和基本建设情况，提出合理意见或建议;（2）对项目的客户群体定位提出意见或建议;（3）对开发商营销方式提出意见或建议;（4）根据物业的定位，确定物业管理的档次;（5）提出物业管理智能化管理方案;（6）对物业项目的配套设计、配置及布局提出意见和建议;（7）根据物业规划、配套及业主定位确定物业管理服务内容;（8）根据目标客户确定物业管理服务标准;（9）根据物业管理服务内容、服务标

7、准科学测算，初步确定物业管理服务收费标准。　　4、加强物业施工质量监督，保障工程质量。物业管理企业　　要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违犯规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。　　三、物业的接管验收　　物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节，是物业管理企业为维护广大业主的利益，对已建成交付使用的物业项目进行的一次质量把关过程，也是明确物业管理企业与开发建设企业维修管理责任的重要措施。搞好物业接管验收应注重以下环节：1、组建

8、物业移交接管验收小组;2、认真接收物业规划建设资料;3、认真做好物业接管验收。　　四、加强业主入住管理，建立良好的公共秩序　　办理业主入住是物业管理企业直接与业主接触的开始。业主入住前后，很多问题和矛盾可能反映和暴露出来，作为物业管理企业要做耐心细