解析住宅小区停车服务费

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1、解析住宅小区停车服务费随着《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》发布，引发了社会热议。其中，最受关注的莫过于住宅小区停车服务价格的放开。近日，网络及微信中就物业服务企业是否有权收取住宅小区停车服务费展开了激辩。综合各种言论，其中不乏一些所谓权威人士对《物权法》断章取义、混淆视听之言论。为了澄清片面观点对广大民众产生的误导，使其对社会秩序造成的负面影响回归理性，作为业内人士，有必要撰文从法理角度对相关争议作出正确解读。一、收取停车服务费的基本原则物业服务企业是否有权收取停车服务费，本身就是一个伪命题。抛开事务本质来判定行为对

2、错犹如盲人摸象。住宅小区停车服务收费是否合法合理，取决于该小区停车场地的权益归属以及管理服务实现过程是否合乎法规程序。违背客观事实而妄加主观评判，有悖于法理的逻辑性。国家发改委对于住宅小区停车服务价格的定义是：“物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同的约定，向住宅小区业主或者使用人提供停车场地、设施及管理服务所收取的费用”。这里，体现了三项基本原则：接受委托原则、合同约定原则、管理服务原则。基于上述基本原则，结合相关法律法规，正确的论断应当是：物业服务企业未经当事人委托或者未经业主共同决定，不得擅自收取停车服务费

3、。换言之，经当事人委托或者经业主同意，物业服务企业可以收取停车服务费。二、收取停车服务费的法理依据业主在所居住的住宅小区内停放车辆，需要按照相关约定缴纳停车服务费，不但具有合法性，更兼具合理性。（一）合法性住宅小区停车场地权益归属源自《物权法》相关法律条文。其中第六章“业主的建筑物区分所有权”针对住宅小区内用于停放汽车的车位、车库权属作出了明确界定。核心条文如下：“第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业

4、主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。上述法条所列三项条款，首先规定业主优先原则，其次界定不同性质的车位归属。由此可以看出，住宅小区用于停放汽车的车位、车库分为两大类：一是规划车位、车库；二是占用业主共有道路的车位。法规分类表明：1、规划车位、车库的权益归属于当事人（建设单位或买受人、获赠人或租赁人），不属于全体业主共有。所涉及的停车服务费如何收取、所得收益如何分配使用，是由当事人之间进行约定，并非业主、业主大会或业主委员会决定范畴。2、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所涉及的停

5、车服务费如何收取、所得收益如何分配使用，是由业主或业主大会共同决定的。实践中，许多业主甚至包括个别建设单位、物业公司对于何谓规划车位、车库概念不清。因而，为了进一步明确相关法律规定，最高人民法院结合民事审判实践，发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号），就相关问题作出了进一步阐释：1、“第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客

6、体”。该项条款，说明了包括规划车位、车库如同住宅用房，属于相关权益人的专有部位。既为专有何来共有之说？2、“第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。该项条款，进一步说明只要是规划确定的车位、车库（包括地上和地下），其权属首先是建设单位，其次是建设单位出售、附赠或出租的当事人，并非业主共有权益。3、“第六条建筑区划内在规划用于停放汽

7、车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。该项条款，充分说明了规划之外的车位才属于业主共有，规划之内的车位并非属于业主共有。何谓规划之内？筒而言之，建筑规划设计图呈现的或者规划设计说明中体现的即为规划车位。一般而言，小区临时占用道路停车或后期增设的车位，才属于业主共有。实践中，地下车库及地上车库显而易见，业主一般并无异议。但是，对于地面规划车位，业主往往认为属于占用业主共有道路性质，并因此纠纷不断。厘清上述法规，则矛盾纠纷自然得以化解。物业管理活动中，许多业主，包括前述发表物

8、业服务企业无权收取停车服务费的观点中，引用最多的是第七十三条，而有意无意地忽略了第七十四条以及相关配套司法解释的存在，错误地将“道路”与“车位”划等号。透过上述法规解读，警示所谓“权威人士”、“维权人士”应当知法懂法、谨言慎行；同时提