中国房地产业发展前景预测分析

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1、中国房地产业发展前景预测分析第一节中国房地产业发展趋势预测分析一、周期性因素将主导房地产市场继续下滑本世纪初，以互联网为代表的新经济泡沫破灭，全球经济陷入长达两年的衰退。全球央行开始采取宽松的货币政策，美联储于2003年6月25日将联邦基金利率下调至1%的历史最低水平，超低利率刺激了消费和投资，特别是房地产市场启动带动全球经济进入了新一轮经济增长周期，直到2007年美国次贷危机爆发，终结了全球经济增长趋势。从西方经济周期史来看，由于各国政府采取相机抉择的货币政策和财政政策，经济增长期拉长，收缩期缩短，衰退的程度减轻，而且经济衰退期通常为两年，据此我们认为，2008～2009年全

2、球经济将低速增长，2010年有望恢复上升。随着我国对外开放程度的提高，净出口对GDP增长的贡献率由2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我国经济增长对外依赖性增强，经济周期与发达国家经济周期开始呈现趋同性。随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国出口产生较大的负面影响，预计今明两年净出口对GDP拉动将从2007年的2.6个百分点下降到1个百分点。同时，内外需求下降将使部分行业产能过剩问题更加突出，导致企业投资意愿下降，资本形成对GDP的拉动作用将明显下降。虽然近期消费需求旺盛，但受财富缩水等因素影响未来消费增长也将趋于下降。总之，2007年是我国这

3、轮经济增长的峰值，预计2008～2010年我国经济增长率分别为9.8%、9.0%、9.5%。我国经济周期下行趋势已经确立，未来两年我国房地产市场也将随之调整。二、房地产市场发展的短期趋势和长期趋势中国房地产市场的发展趋势正文目录   自2003年开始升温以来，中国房地产市场已持续增长了将近四年，直到2007年达到顶峰。中国房地产市场短期内的发展趋势如何？目前的状况对于房地产市场的未来发展有何影响？　　2007年也许是中国楼市历史上最疯狂的一年，北京、广东和上海等地的房价不断再创新高，其他地区主要城市也尾随其后。但到了年底，这种势头已出现减缓，进入2008年以来，全国楼市逐渐走向

4、低迷。作为楼市三大堡垒的广东和北京的房价大幅度跳水已成事实，上海作为最后堡垒则还在坚持中或有小幅增长。　　一、房地产市场发展的短期趋势　　楼市市场并不是急遽降温的，一些地方的房价仍居于很高的位置，在一段时间内还伴随一定的反弹和攀升。许多城市将在今年加大楼盘的投放量，表面上楼市呈现出由冷转暖的回暖迹象。一些房地产商也在不同场合发表了楼市会继续升温的言论。于是有关楼市是否会出现“拐点”的说法就有不同的声音，房价的时涨时跌使其一度变得扑朔迷离。但种种迹象表明，楼市未来一段时期的下跌已成定局。与其他市场一样，楼市的价格和成交量也取决于供给和需求双方的力量对比。在此，我们简要分析一下这两

5、个方面，尤其强调其中的新特征。　　其一是楼市供给动机强烈。楼市供给方主要包括三类，即房产商、炒房者以及政府。当前这三类主体都有较为强烈的供给动机。首先，从房产商来看，他们已逐渐难以承受融资成本之重。贷款利息的不断提高，对于主要依靠贷款来快速扩张的房产商来说，还贷压力无疑是大为增加了。只要楼盘还在手里，每日就要支付巨额的利息。而央行实行的货币紧缩政策尤其是控制房贷政策，则使他们的这一困境变得雪上加霜。从银行融资变得越来越困难，资金的周转遇到了很大问题，房产商面临着资金链断裂从而破产的危机。而上市遇到的重大挫折，也使其通过股市融资的希望成为泡影。在强大的资金压力下，开发商为了维持正

6、常的开发程序，只有让楼盘尽快“出货”，否则资金链将会断裂，而加快销售的唯一办法就是降低楼价。其次，从炒房者来看，尽早出货以套现已成为共识。这些炒房者前期已经囤积了大量的房源，此时已敏锐地觉察到房市的变化，需要尽快把其变成真金白银以求落袋为安。以北京为例，前几年在京城风风火火买房的温州和山西大款现在开始“出货”了——抛售手中囤积的北京商品房，其中最多的一位准备出手400多套。其他城市也有此类举动。再次，从政府来看，提供更多房源也是一种必然趋势。为了让低收入人群能够安居，各地政府纷纷出台政策扩大经济适用房和廉租房建设。一年一度的“两会”，可以说是楼市的“风向标”。今年“两会”传达的

7、一个重要信息就是政府更加重视住房保障。温总理在政府工作报告中用专门篇幅谈到了住房保障体系建设，这是前所未有的，可见政府对保障性住房决心之大。今后保障性住房供应将会大幅增加。以上这三个方面无疑会大为增加楼市的供应量。　　其二是楼市需求动机冷淡。购房者主要分为一般购房者和炒房者两类，其中前者又以年轻人为主，他们的购买欲望也不再像之前那么强烈。首先，就一般购房者来说，楼房是一件高昂的奢侈品。他们一般收入较低，一所普通的住宅往往要花费他们大半生乃至一生的积蓄。虽然银行信贷提供支付未来收入的方便，但这