养老产业投资机会报告

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1、行走在朝阳中的夕阳产业：——养老产业投资机会报告投资要点：l中国已经完全步入老龄化时代，预计2013年底我国60岁以上的老年人口将达到2亿，占总人口的14%。养老产业现在有，并且在未来的相当长的一段时间都会有很大的市场。l老年人的有效需求，包括需求的渴望程度以及支付能力。老年人的需求特点是对实用、便宜并且自己年轻时流行的产品需求渴望程度高，对生活必需品的支付能力强。l养老产业中最重要的行业有养老地产、养老医疗、食品餐饮、养老金融等。老年人对养老地产和养老医疗的需求最强烈。鉴于行业特点以及信托投资的优势，推荐养老地产作为养老产业中的重点投资方向。l养

2、老地产包括居家地产、机构地产、养老公寓和老年社区。目前在中国以机构养老为主，商业化程度高的养老地产是未来主要的发展方向。l信托在考虑投资机会时，要考虑交易对手和项目情况。交易对手要着重考虑经验、能力、发展意向。项目要考虑资金回款、项目地等。24正文目录一、老龄化在中国：比例高、持续时间长41.1我国已步入老龄化社会41.2老龄化将在我国持续相当长的一段时间5本章小结6二、老龄化带来的需求改变和投资机会72.1老年人的需求结构72.2老龄化带来的消费意愿变化82.3老龄化带来的消费能力改变82.4老龄产业：对老年人需求的供给102.5最具投资价值的养

3、老产业：医疗卫生和养老地产112.6适合信托投资的行业13本章小结13三、养老地产：现状与前景143.1养老地产的定义和特点143.2养老地产在中国发展的分类、特点与发展情况153.3案例介绍：星堡养老社区173.4养老地产未来发展预测19本章小结22四、投资养老地产：信托应该注意什么234.1养老地产开发涉及的领域与问题234.2交易对手应该具有的特质234.3项目选址：哪里的项目有投资价值？244.4项目盈利：什么样的项目有足够的盈利空间？25本章小结2524一、老龄化在中国：比例高、持续时间长1.1我国已步入老龄化社会中国正以超乎我们想象的速

4、度迈向老龄化。随着我国20世纪50年代第一次婴儿潮相继进入老年，进入新世纪后老龄化问题在中国逐渐凸显。根据《2012年社会服务发展统计公报》，2012年，中国大陆人口中60岁及以上人口达到1.94亿人，占总人口的14.3%，其中64岁以上的老人12714万人，占总人口的9.4%。根据联合国的划分，60岁老龄人口占总人口超过7%即步入老龄化社会，按照这个标准我国1999年已经是老龄化社会，目前已经进入高度老龄化阶段。预计到今年年底，我国老年人口将超过两亿。根据中国人民大学老年人口研究院的报告，中国的老年人口增加速度之快超过了之前的预期。图1中国人口的

5、年龄比例变动图2中国不同年龄阶段人口增速资料来源：中国统计局老龄化表现为少年人口占总人口比例的减少和老年人口比例的增加。如图一所示，中国14岁以下的人口逐年递减，2011年的占比几乎只有1982年的一半。根据联合国发布的《世界人口展望2010》，到2020年，中国老年人口数量很可能超过2.43亿，老年人口占比超过17%。中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。造成老龄化的直接原因是老龄人口的增速大于青年和少年人口的增速。从增24长率的角度看，中国过去的几年间0到14岁的增长率和

6、60岁以上老年人的增长率之间有一个很大的“鸿沟”，这个增长率的“鸿沟”会加剧中国老龄化在未来的恶化。根据图2的数据并结合我国人口数据，我国老龄人口在2015年会超过14岁以下的青少年。1.2老龄化将在我国持续相当长的一段时间根据联合国的预测，我国老年人口将在今年超过2亿，在以后的近50年中保持高速上升，并且在近20年内保持加速上升，老年人口峰值为4亿。2060年以后老年人口才会逐渐下降，但是到本世纪末，我国的老年人口还是会在3亿以上。图3中国1995-2095年老龄人口图4中国1995-2095年不同年龄段人口增长率资料来源：中国统计局、联合国未来

7、老龄化加剧的原因是老年人增加速度大于青年人增加速度。图4是联合国统计和预测的中国从1995年到2095年不同年龄段的增长率，发现过去的十年和未来的二十年都将是老年人的增速远大于青年人和少年的时期，在这个时期中国老龄化会变得更加严重。在未来的20年中，老年人口的增长速度远大于青年人口，老龄化会更加严重。因此，我国老龄化程度不仅现在非常高，在以后想当长的一段时间内也会保持高速增长。老年人市场将会发展迅速。24本章小结我国步入老龄化社会已经是一个不争的事实，但是老龄化的程度和加重老龄化的速度超过大部分人的想象，老龄化在中国未来的演进速度将会更快。巨大的老

8、龄人口带来了巨大的老年人市场。老年人的增加对中国家庭需求是一个复杂的改变，不能单单认为老年人的整体需求水平上升，这其中还有