商铺成T不如招商文案

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方300套商铺如何在60天内完成招商作为一名营销策划人，我以前主要从事快速消费品的营销策划，三年前才开始涉足房地产业。进入房地产行业后，才真正感觉这里的世界很精彩，将快速消费品的营销思路合理地嫁接到房地产推广上，发挥的空间确实很大。下面把我近期在湖南运作某商业地产项目的全过程做详细描述，供同行参考，也希望能起抛砖引玉的作用。　　此次通过朋友介绍，湖南某开发商有一个商业地产项目想要我过去。由于开发商以前只重视商铺的销售，从

2、来都没有考虑过要招商，曾经有几次招商的好机会，都错过了。现在商铺销售几乎停滞，实在是没有办法了，才有引进外脑的打算，希望我能介入该项目，在3月28日前完成招商，以此来带动其商铺的销售。　　300个商铺要在60天时间内完成招商工作，任务如此之重，时间如此之短，压力可想而知，但我还是迎接了这一挑战。　　一、全面了解情况　　2004年元月28日，我和项目小组数人来到了湖南某地级市。我跟开发商做了深度沟通，对步行街项目的情况有了初步了解。　　这是一个典型的尾盘，目前项目的住宅已完成销售，商铺销售55%。该盘于2001年由某房地产开发公

3、司开发，总投资6500余万元，占地面积为2万平方米，总建筑面积5.7万平方米，一至二层是商铺，共306间，三至七层是住宅，共260余套。虽然步行街已在2002年8月份交楼，但此后直至2003年3月，整整7个月时间，仅仅销售了几套，销售无法打开局面，资金回笼面临严重压力。　　2003年3月，该开发商为打开销售局面，曾与某策划人合作，此人每月从广东飞来一次，进行纸上谈兵式的指挥，第二天即飞回广东。半年下来，开发商投入了数十万元的费用，只销售了十几套商铺，效果很不理想。　　2003年11月，该开发商又与湖南某策划公司合作，该策划公司

4、为了提高步行街的知名度，启动招商，于2003年12月初曾做过几次大型的策划活动，通过这些活动，项目已有一定的知名度，但招商没有大的起色，仍然没有一个商户入驻。　　经过几天的调查和在招商现场观察，我们获得了一手资料，对该步行街存在的问题有了较全面的了解。　　1、项目的优势　　（1）在市区已有较高的知名度；　　　（2）位于火车站广场旁，市外交通较为便利，火车站商圈正在缓慢形成中。　　2、项目的劣势　　（1）前期规划不到位。建筑规划不象步行街，一头还没有拉通，是条断头街，里面是一块死角；步行街内街景单调，又无任何休闲设施；街道过宽，

5、步行者路过时不能同时兼顾两边的商店。　　（2）地理位置较偏，自然人流很少，这是该盘最致命的劣势。离市中心商业区有500米之遥。今年年初，深圳某知名零售企业在该盘260米远处新开了一个大超市，但由于中间隔了一条公路，人流还是过不来。　　（3）城市常住人口只有30万，属中小城市，人均收入较同类城市偏低，市场总容量偏小。　　3、竞争同行情----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-----------

6、--文档下载最佳的地方况　　目前同时在建的和已建好的步行街还有三条，其中最强劲的竞争对手就是金天步行街。其优势非常明显：　　（1）招商政策十分诱人。押金少，租金低，很受商户欢迎。　　（2）地理位置相对较好，就在市中心区域的边缘。　　（3）开发商有丰富的开发经验，已开发了多个项目。　　（4）金天步行街推广力度大，请奥运冠军做形象代言人。　　（5）规划也很好，功能分区合理。　　该项目去年8月2日正式开始销售，元月中旬楼盘封顶时，销售与招商工作就已接近尾声。这里还要提一下的是，位于市中心的某商业街商铺全部要拆迁，上百商户急需安置。金

7、天步行街抓住了这千载难逢的机会，而我们要做的步行街项目比金天步行街要早一年交房，本来完全可以抢占先机，反而错过了这绝佳的机会。　　二、重新定位　　为了给步行街注入全新理念，我们和开发商一道先后考察了上海新天地、杭州女装街、北京王府井、武汉江汉路步行街、广州状元坊和深圳女人世界等全国比较知名的商业步行街。　　考察回来，小组成员讨论了很长时间，最后决定对步行街进行重新定位，定位为女人街，与其他商业步行街实行差异化，所有招商均以女性消费品为核心，这样才能确立自己的优势。　　三、确定招商策略　　现在摆在我们面前的是数百套空荡荡的商铺和

8、准备引进的繁多的女性消费品项，我们该从什么地方寻找突破口呢？　　大家的意见是，招商时平均使用力量肯定不行，必须有所侧重。因此，我们最终确定了以点带面的策略，来开展招商工作。以点带面的策略有两方面的含义：　　（1）通过某一栋楼商铺的成功招商，来带动周边商铺的招商。决定拿出步行街