从房地产前期工作的重要性谈成本控制中的前期节约成本

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1、从房地产前期工作的重要性谈成本控制中的前期节约成本从房地产前期工作的重要性谈成本控制中的前期节约成本【摘要】项目的前期工作在整个项目实施过程中起着不可估量的作用，前期开发工作的细化程度和前期成本控制的意识决定着项目成本的节约，本文主要通过前期工作的重要性浅谈前期开发的成本节约方式。　　　　一个房地产开发项目的经营好坏，项目能否收益，市场效应如何，品牌效应能否实现，主要在于前期工作的好坏，前期工作完成后，项目就已经定位，能否节约造价、利润多少已经基本固定。项目前期工作是集体智慧的结晶，他融入了高层领导的决策，项目实施人的具体策划等一系列纷繁复杂的过程。因此项目的前期工作

2、在整个项目实施过程中起着不可估量的作用，他的重要性主要表现在：　　重要之一：前期工作的成败决定项目的生死命脉　　事事都以成败论英雄，而成功的背后往往要做大量的基础工作，前期工作涉及内容广泛，从项目获得土地信息开始，获取土地详细资料，包括土地的位置、土地的土地权属、土地的土地权性质、政府主管部门的规划要点等。　　通过战略决策，市场投资部进行项目组选，然后实地考察，通过市场/政策等的信息报告，市场调研，成本测算，技术可行性研究，形成初步的可行性研究报告，领导再一轮决策，通过后进行详细的可行性研究，详细的研究内容包括进行市场/竞争分析，确定项目定位，形成详细的可行性研究报告

3、，审批通过后进行招、拍、挂牌获得土地，签订土地协议，办理用地手续获得建设用地许可证，前期的可研阶段结束。　　可研结束并不意味着前期工作的结束，而接着的大量工作就是项目前期启动阶段的工作，包括所有手续的办理，设计规划部门获得建设规划用地许可证、规划许可证，落实开工许可的施工许可证，进入销售阶段还有预售许可证，待五证齐全了项目基本上已经定型。　　重要之二：前期工作得成败决定项目的经济效益　　前期工作要做到测算项目的经济效益，这里涉及销售、融资、成本、建设期、内部收益率，要做到准确定位，就要首先了解宏观经济和本区域城市经济的现状，近几年的经济增长状况和人均可支配收入的增长，

4、项目周边区域的全盘搜索，确定本项目的销售价位，以确定总收入；进行项目投入产出分析及资金运作建议，涉及项目的成本测算。　　测算的真实与否影响着项目的成本高低，直接影响项目的定价及经济利益。　　重要之三：前期工作的成败决定开发企业的可持续发展　　在全国房地产市场宏观调整的政策下，未来宏观导向无论从政策或是货币环境等都在逐步调整，限购和限贷的政策放松的可能性不大，另外保障性住房的力度还会继续加强，作为开发商要高度重视，及时调整策略。　　房地产开发商要生存和发展除了注重外在的品质，更应注重内在的优化与节约，提高成本意识和控制意识，其中前期工作在成本控制中的作用不容忽视，应当不

5、断重视和加强，以便能够更好的为公司发展提供动力。　　提到成本控制往往会想到建安成本，钢筋、混凝土、模板的造价，其实成本贯穿于整个项目中，而前期占了很大一部分，开发.L.企业往往对前期的成本控制忽视或重视不够，以至于造成项目的失误和隐形的浪费，前期中的成本如土地费用就是一笔相当大的费用，土地费用在建筑总成本中的比重最大，所以土地费用的高低决定着项目定价的高低。　　简单来说开发商前期成本控制的缺陷主要表现在以下四个方面：　　（1）忽视前期开发在节约成本的重要作用　　（2）不熟悉房地产开发成本控制的节点　　（3）缺乏成本控制的技巧和方法　　（4）缺乏前期成本控制意识　　前期

6、开发成本主要表现在几大块，遵循的原则是该花则花，能省则省，结合项目条件从实际出发来处理各项成本，绝不能图一时省钱，而留下隐患，到后期花费更大的代价，不是节约而是浪费。具体体现在以下几个方面：　　1拿地阶段：土地、规划　　对于土地一般都认为是固定费用，但不尽然是，土地费用分为土地净地费用、毛地费用、拆迁补偿费、青苗补偿费等，如果土地的资料不够详细，地权属不是很清楚，在拿地的时候就可能会出现偏差，因此在前期工作中调研土地的资料足够充分，就可以减少后期土地的不可预见费用。另外，作为开发商尽量争取拿的土地为净地，如果是毛地，涉及拆迁补偿、青苗补偿费等费用，如果由开发商来处理的

7、话，容易出现麻烦，补偿费用按文件中规定是有上限和下限的，这部分由开发商来做就会出现按上限走并且也有可能出现超额补偿，无形中加大了土地成本，故可以和当地政府协商由政府出面处理土地事宜，开发商接收净地，这样可以节约很大的成本。　　在设计规划方面尽量优化整合、充分考虑到日后实施、详细计算综合指标，规划做的好坏、功能分区定位的好坏直接影响着建筑综合指标的确定。　　2设计阶段：方案、勘察、建筑结构施工图　　方案优化对节约成本和创造效益，起到非常重要的作用。比如规划设计方案的主要经济技术指标是否全部选用，公共服务用房的面积指标确定，车库的选择方案，人防设计规划指