创造新生活方式与城市发展共赢

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1、创造新生活方式与城市发展共赢摘　要：广州地铁公司根据独有的地域特色、经济氛围、人文环境、市场条件，一直在致力于探索一种一体化的经营模式，这种模式的根本目的就是跳出单一运营模式对企业发展所造成的制约，在更大的范围内寻求生存和发展的空间。该模式的核心就是借助ＴＯＤ规划方式，建设地铁上盖综合发展社区，通过与城市发展的互动，从根本上实现企业的自主经营和可持续发展，借助城市化发展进程（新造城运动）的东风，实现企业发展与城市发展的共赢。关键词：地铁　新生活方式　ＴＯＤ　上盖物业　开发战略　综合发展区（ＣＤＡ）1问题的引出地铁是国内的新兴行业，具有高投入

2、、低收益、慢回收的特点。国外的地铁多属福利性机构，由政府补亏。香港地铁则由于政府支持、给予足够的土地开发权，加之人口密度和地理环境的特殊性，成为自负盈亏的典范。而在内地，究竟应当将它定位为公益性的福利性机构还是自负盈亏的商业性企业，尚没有适合国情的先例可循，是一直具有争论性的、也是在不断探索的问题。在国企改革的大趋势下，这一问题已被列入了重要的议事日程。由于仅靠地铁票务收益要想收回投资极其困难，而依靠政府补贴既不符合国企改革的大方向，且不利于公司走上一条可持续发展的道路，同时，让补贴变成一个长期的财政包袱，终究会成为政府的一件棘手的事情。所

3、以，从国情的角度考量，地铁企业根本的出路就是走市场化的道路。2问题的解决思路由于票价的管制和自律，在路网最终形成前，地铁企业早期的亏损不可避免。因此市场化的有效办法之一就是实施一体化经营。其核心是由政府提供一些沿线上盖土地资源，借助ＴＯＤ模式，通过地铁公司的商业运作，以交通导向促进物业定向、定点开发，以物业开发创造客流发生源而增加票务收入，以物业销售利润补偿运营亏损，形成良性循环，维持可持续发展。对于地铁企业而言，物业开发已不再是一个传统概念中的第三产业，而是一个在国企改革大趋势下，能否根据国情特点找到一种有利于减轻政府财政负担、有利于加速

4、地铁网络建设、有利于促进城市化发展进程、有利于实现企业可持续发展的核心问题。在市场经济中，企业的生存和发展必须隐含于为他人的创造性服务之中。不能对城市作出贡献，不能为市民创造价值，物业开发就只能是企业的一厢情愿。所以，广州地铁公司将物业开发战略定位在“为市民创造一种基于轨道交通的崭新生活方式”的基点上，将企业的发展战略纳入整个城市发展战略的轨道之中，以使一体化经营的愿望获得政府的采纳，赢得市民的支持，形成“借风使船，顺水行舟”的效果，实现企业发展与城市发展的共羸。一体化经营的核心就是通过资源的有效整合，开发地铁上盖物业，创造地铁综合发展区（

5、ＣＤＡ），引导并强化市民生活方式对地铁交通的依赖，创造诸多以轨道交通相串联的地铁经济圈，在城市化发展进程（所谓的新造城运动）中发挥关键性的引导作用。3基本形式研判３.１　新造城运动的兴起３.１.１　国家“十五”计划中重点强调要加快城市化建设的步伐，这就意味着一场“新造城运动”的开始。加快城市化必然成为广州新的经济增长点。３.１.２　在国家整个发展格局中，长江三角洲区域的迅猛发展已形成超越珠江三角洲区域的势头。为形成良性友好竞争的态势，广东省试图利用毗邻香港、澳门的地域优势，采用“大珠三角”战略，加快各主要城市的组团式发展和串珠式衔接，以加速

6、区域的发展。３.１.３　鉴于世界经济衰退对港澳经济的影响，促使港澳采取向内陆纵深渗透、延伸以支撑其经济发展的政策应对。粤港澳更为广泛和深层次的经济融合趋势已初露端倪。这种融合必将对珠江三角洲区域的泛城市化起到强有力的促进作用。３.１.４　由于广州市新开发的南沙区正处于穗港澳三地的几何中心，并将深圳、珠海两特区及东莞、中山、顺德、番禺“四小龙”统统覆盖于其１ｈ交通半径圈内，使得南沙的新造城运动成为弦上之箭；成为历史的必然，且将在“大珠三角”战略中起到提纲挈领、举足轻重的作用。３.１.５　鉴于房地产具有带动其他产业的杠杆作用，广东省积极推出新的

7、户口政策，对新造城运动给予了强有力的政策支持，为农民买房、外省人买房、港澳人给亲属买房提供了强大动力，将有力地促进珠江三角洲区域房地产的发展。综上所述，房地产开发将成为新造城运动的核心，地铁建设及其上盖的物业开发将对区域性房地产开发起到重要的引导作用，成为ＴＯＤ模式的关键环节。３.２　新造城运动的特点——战略制胜由于新造城运动具有房地产开发大盘化、目标顾客的迁移化、配套设施的综合化、交通布局的前导化等诸多明显特征，使得未来的房地产开发必然具备战略制胜的特点。３.２.１　竞争演变的必然：随着房地产市场的日益成熟，房屋购买者的日益成熟，竞争者的

8、日益成熟，开发竞争门槛的逐渐抬高，仅凭一招半式就可打遍天下无敌手的局面已一去不复返，因而促使房地产开发必将从以往的战术竞争演变为战略的竞争。３.２.２　经济形式的转变：随着短缺型